'6년간 0건' 막혔던 길 열려… 오세훈표 뉴타운 부활하나 [서울 재개발 규제 푼다]

박 前시장 도입했던 제도 폐지
'2종' 7층 규제지역도 완화
기준용적률 190%로 늘어나
전문가 "단기 집값 상승 불가피"
장기적으론 공급 확대 기대

26일 서울시가 재개발 활성화를 위한 6대 규제완화 방안을 발표한 가운데 재개발 해제구역 중 하나인 종로구 창신2동 전경. 사진=박범준 기자

2015년 이후 서울 재개발 구역지정 '0건'의 원흉으로 지목받던 주거정비지수제가 결국 퇴장의 운명을 맞았다. 고 박원순 전 서울시장이 도입한 주거정비지수제는 과도한 규제로 주택공급을 가로막아 부동산 가격 급등과 시장 불안을 초래했다는 비판을 받아왔다.

전문가들은 이 같은 서울시의 재개발 규제완화 방침에 대해 긍정적으로 평가하면서도 "단기적 집값 상승은 피할 수 없다"고 진단했다.

■주거정비지수 폐지, 왜 꺼냈나

오세훈 서울시장은 26일 서울시청에서 기자회견을 열고 "지난 2015년부터 서울시 내 신규 지정된 재개발 구역이 단 한건도 없어 주택가격 급등을 초래했다"며 재개발 활성화를 위한 6대 규제완화 방안을 발표했다. 6대 방안 중에서도 가장 눈에 띄는 건 '주거정비지수제 폐지'와 '2종 일반주거지역 7층 높이제한 완화'다. 당초 재개발 완화 정책으로 언급돼 왔지만, 개선이 예측되던 주거정비지수는 '폐지'라는 파격적 선택을 내렸다.

주거정비지수제는 박원순 시장 재임 시절인 2015년 '2025 정비기본계획'을 통해 도입되며 공급부족 사태의 진원지로 지목받았다. 실제 2004년 도입된 '2010기본계획' 이후 △2005년 15개 구역 △2007년 39개 구역 △2009년 17개 구역 △2011년 8개 구역이 재개발 구역지정을 받았지만, 2015년 이후에는 구역지정이 '0건'이다.

이처럼 재개발 구역지정이 전무했던 이유는 까다로운 단계 때문이다. 구역지정을 위해서는 △대상지 선정 기준 충족 △주거정비지수 70점 이상 △도시계획 심의 등 3단계를 모두 만족시켜야 했다. 재개발 문턱이 높아지며 주택가격도 급등했다. KB 매매가격지수를 살펴보면 2007년~2015년 76~81 사이를 유지했지만, 2017년에는 84.1로 오르더니 2020년 103.6, 2021년에는 122.9까지 치솟았다. 서울시가 주택가격 급등 원인으로 주택공급부족을 꼽은 것과 궤를 함께한다.

2종 7층 높이제한 완화 방안은 공공이 주도하는 재개발 사업 대비 부족하다는 평가를 받는 인센티브를 다소 해결해줄 수 있을 것으로 평가된다. 정부가 주도하는 공공재개발은 용적률 120% 상향, 공공직접개발은 자력 개발보다 10~30%포인트 높은 수익률 보장 등의 인센티브가 보장된다. 김성보 서울시 주택건축본부장은 "기존 2종 7층 규제 지역은 기준용적률이 170%였지만, 2종 일반주거지역 지정 시 기준용적률이 190%로 늘어나 용적률 상향 효과가 있다"며 "1000가구를 공급할 수 있는 구역은 기부채납 추가 없이 200가구를 더 지을 수 있는 셈"이라고 말했다.

■조합원 자격제한 강화 시급

전문가들은 서울시의 재개발 규제 완화에 대해 대체로 환영의 뜻을 밝혔다. 당장의 집값은 오를 수 있어도 장기적으로 공급 안정 효과가 나타난다는 이유에서다. 심교언 건국대 교수는 "개발 시그널이 있으면 단기적으로 집값이 오르는 건 어쩔 수 없지만, 그렇다고 개발을 막아놓을 순 없다"며 "재건축은 재건축초과이익환수제 때문에 어려운 측면이 있어, 재개발 규제를 먼저 푼 것도 좋은 선택"이라고 말했다.

공공과의 경쟁과 다소 부족한 인센티브에 대해서는 '민간'이라는 이점과 서울시의 의지를 보여줬다는 부분에서 긍정적 평가를 받았다.

백준 J&K도시정비 대표는 "주거정비지수제는 서울이 모범사례처럼 인식되며 인천 등 타지역으로 번지고 있었지만, 이번 폐지로 다른 지역에도 공급 확대라는 긍정적 영향을 줄 것"이라며 "공공재개발처럼 눈에 띄는 인센티브는 없지만, 민간이라는 이유만으로 공공보다 선호도가 크기 때문에 분위기를 환기시킬 수 있을 것"이라고 전했다.

서울시가 규제완화와 더불어 권리산정기준일과 토지거래허가구역 등 투기방지 방안을 발표하긴 했지만 부족하다는 지적도 있다. 고준석 동국대 겸임교수는 "조합원 자격제한 강화 조치를 통해 조합원 지위 양도 금지 시점을 조합설립 이후로 앞당겨야 투기 방지 효과가 크다"며 "말로만 하는 투기 억제보다는 정부가 도정법 개정을 통한 입법을 뒷받침해줘야 한다"고 주장했다.

함영진 직방 빅데이터랩장도 "상시적 현장 계도와 매매가·거래가 모니터링, 투기적 불법행위 단속이 병행돼야 할 필요가 있다"고 지적했다.

[e-mail] 김동호 박지영 기자