[fn마켓워치]메이플타워 우협에 BNK운용

[파이낸셜뉴스] 서울시 강남구 테헤란로 420 소재 메이플타워 우선협상대상자에 BNK자산운용이 선정됐다. 국내 사모펀드(PEF) 운용사, 증권사 등 다수 원매자들이 몰렸던 딜(거래)이다.

선릉역 도보 2분 거리에 있는 만큼, 국내외 대기업 및 IT·스타트업 관련 기업이 선호하는 업무 권역이다.

29일 투자은행(IB) 업계에 따르면 메이플타워 매각주관사 JLL(존스랑라살)코리아는 우선협상대상자에 BNK자산운용을 선정했다. 2위 가격였지만, 대금 납부 가능성 등을 인정받아 우선협상대상자로 선정됐다.

BNK자산운용이 제시한 가격은 연면적 기준 3.3㎡당 3700만원이 넘는 약 1700억원 이상이다. 당초 거론됐던 1400억원을 훌쩍 뛰어넘는 수준이다.

올해 거래된 강남 우신빌딩(3.3㎡당 3300만원)보다 높다.

다만 KT에스테이트의 우선매수권이 관건이다. KT에스테이트는 메이플타워의 우선협상대상자가 선정된 뒤 한달 이내에 BNK자산운용이 제안한 가격과 똑같은 수준에서 메이플타워를 다시 매입할지 여부를 결정할 수 있다.

메이플타워는 리츠(부동산투자회사, REITs)인 케이리얼티제6호위탁관리부동산투자회사가 보유하고 있는 자산이다. 최대주주는 한국투자공사(KIC)로 지분의 40%(제1종 종류주)를 보유 중이다. 이밖에 경찰공제회 37.50%(제1종 종류주), KT에스테이트가 17.50%(제2종 종류주)다.

하이리빙(HLMC)이 사옥으로 쓰기 위해 2003년 12월 대지면적 1135.91㎡(343.31평)에 연면적 1만5182.78㎡(4592.79평), 지하 4층~지상 19층 규모로 준공했다. 하지만 2014년 10월 KT의 부동산자산관리 계열사인 KT AMC에 세일즈앤리스백(자산매입 후 임대) 방식으로 매각된 바 있다.

하이리빙이 서울 소공동 서울센타빌딩으로 이전하면서 임차구조가 다시 짜였다. 최상층인 19층을 쓰고 있는 KT AMC를 포함해 케이디인베스트먼트, 법무법인 허브, 에이치엘비생명과학, 내일랩, 에이치엘비, 핏팻, KB국민카드, IDG캐피탈, 산은캐피탈, KT, 법무법인 테헤란, 넥스트사이언스, SK텔레콤, 푸르덴셜생명보험, 바른자산운용, 대신증권 등이 임차 중이다. 지난달 기준 임대율 95.2%다.

임대료 상향 조정 가능성도 있다. 전체 임대 면적의 78.6%가 향후 2년 내 임대차 계약이 만료된다. 강남권역 오피스에 대한 수요를 고려하면, 임대료 수입도 올라 갈 가능성이 있다.

케이리얼티제6호 리츠는 연간 임대료와 관리비 등을 포함한 영업수익으로 매년 51억원가량을 거두고 있다.

메이플타워의 매각이 완료되면 KT AMC는 자산관리위탁 계약에 따라 리츠로부터 처분가액의 1%를 매각보수, 처분이익의 15%를 성과보수로 받는다.

IB업계 관계자는 "서울시 평균 유효 임대료는 2020년 4·4분기 기준 평당 9만3200원으로 보합세를 유지했다.

강남권역은 명목 임대료가 CBD(핵심업무권역) 평균 미만이지만, 지속적으로 렌트프리(임대료 무료)가 감소해 유효 임대료는 3대 권역 중 가장 높은 수준"이라고 말했다.

[e-mail] 강구귀 기자