분양가 10% 내고 10년 살면 내집…'노른자 땅'만 청약 몰릴 듯 [누구나집 6곳에 1만호 공급]

공공임대·뉴스테이와 다른점은
시행사-입주자가 시세차익 공유
주변 집값 비싸고 교통망 확충될
의왕 초평·인천 검단 등 관심

더불어민주당이 집값의 10% 수준만으로 내 집을 마련할 수 있는 '누구나집 5.0' 시범사업을 공개하면서 내년 대통령선거를 앞두고 부동산 민심 잡기에 총력전을 벌이고 있다. 다만 소규모 자본으로 내집 마련이 가능하고, 분양 전환 시 시행자와 입주자 간 이익공유라는 파격적인 조건에도 민간택지나 서울 지역에 적용이 어려워 공급 확장성에 한계가 있다는 지적이다. 공공택지 시범지 간에도 선호도에 따라 특정 지역에 청약이 집중되는 양극화가 우려되는 등 각종 난제를 안고 있어 '정치쇼'에 그칠 수 있다는 우려도 나오고 있다.

■목돈 없는 무주택자 기회지만…

10일 여당과 부동산업계에 따르면 민주당 부동산특별위원회가 공개한 누구나집5.0 추진방안을 보면 최초 입주 시 무주택자·청년·신혼부부 등은 거주 또는 분양 여부에 따라 집값의 6~16%를 부담한다. 50%는 특수목적법인(SPC)에서 장기 모기지론으로 조달하고, 나머지는 누구나 보증대출과 시행사·시공사 출자를 통해 마련한다.

공공임대·뉴스테이 형태와 가장 큰 차이는 사업시행자와 입주자가 시세차익을 공유한다는 점이다. 기존 분양전환 임대주택의 경우 10년 임대 후 분양 전환 시 발생한 시세차익을 사업시행자가 독식한 반면 누구나집은 10%가량의 적정 개발이익만 사업시행자가 얻고, 나머지 차익은 입주자가 취한다. 예를 들어 최초 분양가 5억원의 누구나집을 분양가의 10%인 5000만원에 입주한 뒤 10년간 주변 시세의 80% 수준인 전월세로 살다가 분양 전환 시 시세가 10억원으로 상승하더라도 최초 분양가에 소유권을 얻을 수 있는 셈이다.

분양 전환되는 시점에 집값이 떨어지더라도 지자체나 한국토지주택공사(LH) 등 사업시행자의 투자분(5%)과 이익분(10%)으로 하락분의 15%까지 보전해 주는 안전장치를 마련했다.

■공공택지만 적용, 물량 확대 미지수

전문가들은 이번 대책에 대해 당장 목돈이 없고 대출도 어려운 무주택자에게 내집마련의 좋은 기회가 될 수 있을 것으로 기대하면서도 전체 주택시장에 미칠 파급력에는 한계가 있다고 분석했다.

NH농협은행 김효선 부동산수석위원은 "공기업 소유의 기존 택지지구를 중심으로 공급되는 만큼 기존 토지 소유자나 이해관계자와 합의절차가 간소화돼 수도권 내 신속한 주택공급이 될 것이 기대된다"면서도 "다만 공급대상이 한정적이고, 대부분 기존 택지지구 용지를 대상으로 추진하다보니 전체 주택공급 물량이 크게 확대된 것은 아니기에 주택시장에 큰 파급력을 기대하기는 어려울 것으로 보인다"고 내다봤다.

후보지 중에서 선호지역이 갈리는 것은 불가피할 전망이다. 주변 집값 수준이 높거나 교통망 확충계획이 있는 의왕 초평이나 인천 검단 등지에 수요자의 관심이 몰릴 것으로 예상된다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "10년 이상 장기거주를 통한 분양전환 방식이므로 자산가치 상승의 가능성이 높은 선호지역 위주로 청약집중 현상이 발생할 가능성이 있다"면서 "사업의 장기적 안착을 위해서는 청약대기 선호가 많은 택지지구 발굴이 관건이 될 전망"이라고 말했다.

집값 하락 시 보완책도 필요한 것으로 지적됐다. 김 수석위원은 "분양 시점에 만약 집값이 하락한다면 시행사의 투자비(5%)와 수익(10%)에서 보전하게 되어있는데, 공공기관이 시행사이기에 가능할 것 같지만 현 시점에서 이 부분에 대한 사회적 합의가 필요하다"면서 "특정 사업 대상지는 분양이 어렵거나 손실이 발생했을 때 대비한 보완책도 필요해 보인다"고 덧붙였다.

이와 관련, 김진표 부동산특위 위원장은 "가격 하락에 대한 '범퍼'(완충대책)를 만들 것"이라며 "사업자도 최소한 수익 15%를 취할 수 있다는 확신을 갖고 참여할 수 있다"고 밝혔다.

[e-mail] 박지영 장민권 기자