누구나집, 10년후 집값 하락땐 미분양 불보듯… 민간참여 부담 [베일 벗은 송영길표 부동산정책]

10%만 내고 10년후에 분양전환
집값 떨어지면 분양 포기할수도
낮은 수익성도 민간참여 걸림돌

'송영길호' 더불어민주당 부동산 정책인 '누구나집 프로젝트'가 6일 베일을 벗었다. 누구나집은 집값의 10%만 내면 10년 동안 장기거주할 수 있고, 10년 뒤에는 사전에 확정된 가격에 우선분양을 받을 수 있다는 점에서 기존 분양전환 장기임대와 차별화된다.

미리 10년 뒤 분양가를 책정해 사업을 추진한다는 점에서 사실상 민간사업자의 호응 여부에 사업 성패가 달렸다 해도 과언이 아니다. 10년 뒤 집값 하락에 대한 리스크와 다른 주택사업에 비해 수익성이 낮은 점은 부담이다. 특히 집값이 하락해 임차인이 분양전환을 포기하면 대규모 미분양 사태가 발생할 수 있다는 우려 등으로 민간 참여에 제약이 크다는 지적이다.

■누구나집, 민간사업자 호응 '관건'

국토교통부와 더불어민주당에 따르면 누구나집은 청년, 신혼부부 등 무주택자에게 저렴한 가격으로 내 집 마련 기회를 주기 위해 추진된다.

기존 10년 공공임대는 10년의 임대기간이 지난 뒤 분양가를 감정평가액으로 정하는 반면 누구나집은 미리 10년 뒤의 분양가를 정한다는 점이 다르다. 개발이익을 사업자와 임차인이 공유한다는 점도 특징이다.

송영길 민주당 대표가 인천시장 재직 시절 처음으로 도입했으며, 지난 6월 민주당 부동산특별위원회가 수도권 6개 입지를 발표한 뒤 국토부와 구체적인 사업방식을 논의해왔다.

10년 뒤 분양가를 미리 확정하는 만큼 민간사업자의 참여 여부가 사업 추진 성패를 결정할 것으로 보인다. 당장은 수익성이 다른 주택사업이 비해 낮아 민간사업자의 참여도가 낮을 수 있다는 우려가 나온다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "불확실성이 크지만 주변 시세보다 저렴하게 10년 거주할 수 있고, 입주 당시 확정된 분양가로 집값을 지불하는 방식이어서 무주택자에게는 어느 정도 유리한 유형으로 보인다"며 "하지만 기존 주택공급 방식이 아니어서 민간사업자의 참여 여부가 사업 성패의 관건이 될 것"이라고 말했다.

이에 정부는 공모시점 감정가격에 사업 착수시점부터 분양시점까지 연평균 주택가격 상승률 1.5%를 적용한 주택가격을 분양전환가격 상한으로 정했다.

국토부 관계자는 "민간사업자 의견수렴 결과 사업 참여를 위해서는 내부수익률(IRR) 5% 이상 확보가 필요한 것으로 조사됐다"며 "연 1.5% 상승률이면 IRR 확보가 가능한 만큼 사업 참여 유인이 될 것"으로 전망했다. 임대료는 주변 시세의 95% 이하(일반공급)~85% 이하(특별공급)로 책정토록 했다.

■10년 뒤 집값 하락 시 리스크 커

향후 집값 하락으로 임차인이 분양전환을 포기할 경우 미분양 사태가 발생할 수 있다는 점도 부담이다. 세입자는 분양전환을 하지 않으면 되지만 미분양에 따른 리스크는 사업자 몫으로 돌아가기 때문이다. 수익률은 저조한 반면 리스크는 민간사업자가 부담해야 한다는 점에서 대형 건설사들은 미온적 반응이다.

한 대형 건설사 관계자는 "10년 뒤 집값이 어떻게 될지 모르는 상황에서 현재 분양가를 책정해 향후 분양한다는 점은 수익성 측면에서 큰 매력은 없어 보인다"고 말했다.

양지영 R&C연구소장은 "현재 부동산 시세가 많이 오른 상태로 10년 후 집값이 떨어질 수도 있는 우려가 있다"며 "이 경우 분양전환하는 과정에서 미분양 등 리스크가 커 민간사업자 입장에서 부담이 될 것"이라고 말했다.

국토부는 참가의향서를 제출한 사업자에 한해 11월 8일 사업계획서를 받아 11월 중 심사를 통해 우선협상대상자를 선정할 계획이다.

선정된 우선협상대상자는 주택도시보증공사(HUG)와 구체적인 사업을 협의한 후 주택사업계획 승인, 사업약정 체결 등을 거쳐 사업을 추진한다.

[e-mail] 김서연 기자