3년간 1조3000억 거래 성사, 물류 투자의 ‘퍼스트 무버’ [IB하우스 탐방]

메이트플러스 물류전략사업부
물류투자자문 시장 절반 점유
삼덕TLS·이천단천리센터 등
숨은 투자매력 살려 거래 성사

왼쪽부터 황규성 주임과 박규찬 과장, 최아름 대리, 황윤식 이사, 김민석 주임, 문성환 대리, 이학성 대리 등 메이트플러스 물류전략사업부원들이 포즈를 취하고 있다. 메이트플러스 제공

메이트플러스 물류전략사업부원들은 물류 부동산 투자의 '퍼스트 무버(First Mover)'를 꿈꾼다. 이커머스, 물류, 제조기업들이 전통적 임차인이 아닌 전략적투자자(SI)로 참여하는 시장의 변화에 따라가는 것이 아닌 주도하는 것이 목표다. 최근 3년 간 13건을 성사, 거래규모 1조3000억원을 기록했다. 물류투자자문 시장점유율 50%로 독보적 우위를 유지했다.

■숨은 진주를 본다

4일 관련업계에 따르면 한강에셋자산운용이 올해 660억원에 인수한 삼덕TLS물류센터는 시장의 우려에도 메이트플러스 물류전략사업부의 노력에 힘입어 성사된 딜(거래)이다.

경기도 화성시 장안면 어은리에 위치해 있어 참조할만한 인근 다른 물류센터 거래 사례도 없었다.

삼덕로지스의 마스터리스(책임임차) 잔여 기간도 짧았다.

그러나 문성환 대리는 삼덕로지스, 삼성전자, 삼덕TLS물류센터의 역사 및 관계에 주목했다. 삼성전자의 센터 이전 시 총 물리적 예상 비용과 의사결정 검토과정, 적정한 대안 센터의 존재 여부 등을 고려하면 임대차 기간 연장은 필연적이라고 판단했다.

문 대리는 "여의도 파크원, 판교 알파돔 프로젝트 등 3년여간 프라임오피스 임대차 업무를 통해 기업들의 다양한 임대차계약 의사결정 프로세스와 사례를 익힌 경험이 도움이 됐다"고 설명했다.

이학성 대리는 "임대차 기간이 짧은 만큼 투자자가 확신을 가지는 과정이 필요했다"며 "대우건설 건축사업본부 출신으로서 가진 시설물에 대한 배경지식을 바탕으로 물류센터 내 고가의 보관 장비의 이전이 어렵다는 것을 투자자에게 안내했다"고 설명했다.

지난해 신한리츠운용이 인수한 이천단천리물류센터도 투자자에게 새로운 길을 제시한 사례다. 상대적으로 높은 부동산 매입 가격으로 캡레이트(자본환원율)는 4.5%로 당시 인근 물류센터 중 처음으로 '캡레이트(Cap Rate·자본환원율)'가 5%를 밑돌았다. 캡레이트란 부동산 매입가 대비 순임대소득 비율을 뜻한다.

황윤식 이사는 "가격이 올라가는 것은 투자자에게 부담이지만, 핵심 임차인의 신용도가 높은 만큼 안정적인 캐시플로우(현금흐름)를 만들 수 있는 기회라고 인지시켰다"며 "일반적인 부동산펀드로서는 가격을 써내는 것에 한계가 있었던 만큼 리츠에 주목, 투자자로 유치했다"고 설명했다.

이천단천리물류센터의 핵심 임차인은 태은물류다. 탄탄한 배경과 신용도 보유가 포인트다. 태은물류는 LS의 방계 회사다. 고(故) 구인회 LG그룹 창업주의 막내 동생인 고 구두회 예스코 명예회장의 장녀 구은정씨가 태은물류 지분 27.5%를 보유한 최대주주다.

■젊은 피로 '딜메이커' 지향

메이트플러스 물류전략사업부는 '딜메이커'를 지향한다. 물류산업(화주)와 금융(FI)을 아우르는 에이전트로서다. 젊은 조직인 만큼 시행 단계부터 투자자 매칭 하는 일을 적극적으로 시도한다.

황 이사는 "이전에는 물류센터를 공급 후 임차인이 들어오는 구조라면 지금은 임차인이 물류센터 준공 전부터 관여를 원하는 편"이라며 "단순한 매입매각 자문이 아닌 시장 플레이어들간 '조력자'로서 역할을 추구 할 것"이라고 밝혔다.

이를 위해 최수호 과장은 시행사를 경험한 부동산개발전문인력으로서 물류센터 개발을 지원하고 최아름 대리는 빌딩 공실률 20%에서 5%로 떨어뜨린 경험 등 관리의 관점에서 매입매각 전략을 수립한다.

박규찬 과장은 기존 자산을 넘겨받아 안정화시킨 경험을 '딜'에 녹이고 김민석 주임은 임차인도 잠재적 투자자로 보고 고객맞춤형 물류센터 대한 니즈를 발견 중이다. 황규성 주임은 물류 부동산 데이터를 구축하고 있다.

데이터를 기반으로 인사이트를 제시한다.

[e-mail] 강구귀 기자