주택 공급 확대 기조 같지만… 李 '공공' 尹 '민간'이 주도 [2022 대선 D-41]

이재명·윤석열 부동산 공약 비교
공급 311만가구 對 250만가구
규제 완화·종부세 개편 등 비슷
국토보유세 신설 對 양도세 인하
전문가 "실현 가능성에 의문"

거대 양당 대선후보들이 부동산 민심 잡기에 사활을 걸고 있다. 부동산 문제가 문재인 정부 최대 실책으로 꼽히면서 이재명 더불어민주당, 윤석열 국민의힘 대선후보는 주택 공급과 재개발·재건축, 세제 분야에서 '시장 존중, 규제 완화'를 내세우면서 현 정부와 차별화 기조를 분명히 했다. 양 후보 모두 대대적 공급과 재건축·재개발 완화, 종부세 개편 등 큰 맥락에서는 크게 다르지 않았다. 다만 이 후보는 다양한 유형의 공공주택 공급, 재건축초과이익 환수제, 분양가상한제 등 가격통제 장치를 둔 반면 윤 후보는 민간 주도와 재초환 대폭 완화 등 시장 중심주의에 보다 무게를 실었다.

■文정부 부동산 정책 차별화 '방점'

주택 공급 측면에서는 양 후보가 말 그대로 대대적 공급을 약속했다.

이재명 후보는 지난 23일 부동산 공약을 내고 "정부가 발표한 206만호 공급 계획에 105만호를 더해 총 311만호를 공급하겠다"고 밝혔다.

서울은 기존 정부계획 59만호에 48만호를 추가해 총 107만호를 공급한다. 당초 이 후보가 약속했던 250만호에서 김포공항 부지 20만호, 용산공원 인근 부지 10만호 등이 포함돼 61만호가 추가된 것이다.

시세 절반 수준의 반값 아파트도 약속했다. 공공택지 공급가격 기준을 조성원가로 바꾸고, 분양원가 공개제도와 분양가 상한제를 적용하는 방향이다.

윤석열 후보는 앞서 발표한 부동산 공약을 통해 총 250만호를 공급하겠다고 밝혔다. 공공 주도가 50만호, 민간 주도가 200만호다. 서울 신규주택 40만호를 추가 공급, 1기 신도시(분당·일산·중동·평촌·산본) 등 수도권 전체에 총 130만호를 공급한다는 구상이다. 시세보다 싼 '원가주택', 공공분양주택 '역세권 첫 집'으로 공공성을 높인다.

양 후보 모두 재건축·재개발과 규제 완화, 종부세 제도 개편에는 한 목소리를 냈다.

이 후보는 재건축·재개발 규제 완화가 '공급 대책의 일환'이라고 보고, 구조안전성 항목 비중 하향 등 재건축 안전진단을 완화한다. 용적률 최대 500% 4종 주거지역 신설을 통해 사업성은 높이는 쪽이다. 다만 재건축초과이익환수제, 분양가상한제 등 통제 장치도 둔다. 윤 후보는 서울 공약을 통해 △30년 이상 공동주택 정밀안전진단 면제 △재건축초과이익 환수제 대폭 완화 △역세권 민간 재건축 용적률 300 → 500% 상향 등 규제 대폭 완화를 약속했다. 윤 후보 측은 목동·송파·노원 재건축 안전진단을 완화, 서울 내 공급을 활성화할 방침이다.

세제와 관련 양 후보 모두 상속 등 일시적 2주택자에 대한 종부세 완화, 1세대 1주택 고령층에 대한 종부세 이연제 도입 등을 약속했다. 댜주택자 양도소득세 중과 한시 유예도 두 후보가 주장하는 내용이다.

이 후보는 토지이익배당(국토보유세) 신설을 통해 불로소득을 막는다는 점에서 윤 후보와 다소 차이를 보인다. 이 후보는 취득세 최고세율 부과기준을 12억원으로 상향, 3억원 이하 주택에는 취득세를 면제할 예정이다. 특히 청년 등 생애 최초 주택구입자에게는 LTV를 90%까지 완화해 실수요자 금융 규제를 완화한다. 윤 후보는 세제 부분에서는 이 후보보다 전향적 입장을 밝혔다. 종부세와 재산세를 통합하는 등 종부세 재검토를 시사했다. 윤 후보는 신혼부부와 청년 무주택자에는 LTV를 최대 80%까지 높일 계획이다.

■ 전문가 "공약 비슷, 현실성은 의문"

전문가들은 양 후보의 공약이 비슷해지고 있다고 짚고, 공급 계획은 현실성이 떨어진다고 지적했다. 서진형 경인여대 교수 겸 대한부동산학회 회장은 본지 통화에서 "이 후보가 규제 완화를 약속하면서 양 후보의 공약이 비슷해졌다"며 현 정부의 부동산 정책과 차별화된 공약을 내놓을 수밖에 없다. 하지만 (부동산 가격 폭락 가능성 등을 고려한) 장기적 측면 공약이 없는 게 아쉽다"고 지적했다.

공급 계획에 대해서도 회의적인 시각이었다. 서 학회장은 "양 후보 모두 언제 어디에 어떻게 공급하겠다는 실행 계획이 없기 때문에 실행되기에는 어려움이 있다고 본다"고 말했다. 이 후보의 김포공항 부지를 두고는 "비행안전구역 지정, 소음 등 문제로 지자체와의 협의에 난항이 예상된다"고 했다. 윤 후보의 1기 신도시 리모델링과 관련해서는 리모델링을 위한 인프라 확장이 우선돼야 한다는 제언이 나왔다.

재건축 완화와 세제 개편에는 대체로 시장에 긍정적인 효과를 전망했다.

임병철 부동산 114 수석연구위원은 기자와 통화에서 "규제 완화는 첫 단추다. 재건축 속도가 더 빨라질 수 있다"고 내다봤다.

다만 차후 집값 상승 자극 요인이 될 수 있단 점에서 규제 완화 일변도 정책을 하기는 힘들다는 우려도 잇따랐다.

세제 개편과 관련해서 서 학회장은 "조세 제도를 좀 더 단순화 시키고 전면적인 개편이 필요하다"며 세제 개편 필요성에 동의했다.

임 수석연구위원은 "다주택자 양도세 중과 한시유예의 경우, 매물이 나올 수도 있지만 증여를 통해 세금을 보전하거나 버티는 집주인들도 있을 것"이라고 했다.

[e-mail] 김나경 배한글 기자