[강남시선] 부동산 시장 이번에는 바뀔까

이번 대선후보들의 부동산 공약을 짚어보자. 닮은 듯 참 많이 다르다. 이재명 더불어민주당 후보와 윤석열 국민의힘 후보 모두 최근 2년간 급등한 부동산세 완화는 공통분모다. 그러나 결은 다르다. 부동산 세제의 두 축인 보유세와 거래세 공약이 대표적이다. 윤 후보는 보유세와 거래세 모두 전면 완화가 핵심이다.

세부적으로 종합부동산세는 2020년 수준으로 낮추겠다고 공언했다. 궁극적으로는 보유세를 구성하는 종부세와 재산세의 통합징수가 윤 후보의 구상이다. 종부세와 재산세를 이중과세로 보는 것이다. 거래세인 양도세의 경우 윤 후보는 다주택자 양도세를 최대 2년간 전면 유예하겠다고 했다. 주택 수나 주택 가격 등과 무관한 보편적 감세다.

그러나 이 후보는 선별적 부동산세 완화다. 1주택자 중심의 세제혜택이 핵심이다. 종부세나 양도세 완화 구상에서 다주택자는 예외다. 다만 집권 초기 빨리 집을 파는 다주택자에겐 한시적 중과유예라는 여지를 뒀다.

부동산 공약의 또 다른 축은 공급이다. 특히 서울과 1기 신도시 표심을 공략하는 정비사업 규제완화는 두 후보 공약 모두 달콤하다. 따지고 보면 문재인정부와 고 박원순 시장이 서울의 재건축사업을 꽁꽁 묶은 게 부동산 실정의 출발점이다. 재건축의 3대 악재들인 재건축초과이익환수, 안전진단 규제 강화, 분양가상한제 시행이 현 정부의 작품이다. 두 후보 공약을 보면 안전진단 완화는 한목소리다. 지금은 건령 30년이 넘어도 건물 안전성이 확보되면 재건축 안전진단 통과는 언감생심이다. 지은 지 30년이 훌쩍 넘은 목동 신시가지 단지들이 이 문턱을 넘지 못하고 있다. 현 정부 출범 이후 안전진단 기준을 통과한 단지는 5곳뿐이다. 기준 변경 전 3년 동안은 56곳이 통과됐다.

반면 민간공급을 위축시키는 분상제의 경우 이 후보는 확대 의지를 보이고 있다. 윤 후보는 폐지 가능성까지 내놨다. 재건축 규제의 상징인 재초환도 윤 후보는 '폐지'를 약속했지만, 이 후보는 뚜렷한 입장이 없다. 대규모 공공주택 공급도 내용은 전혀 다르다. 윤 후보는 토지임대부와 지분공유 방식의 반값 아파트로 수도권에 130만가구 공급을 공언했다. 이 후보는 최장 30년 임대방식의 기본주택을 핵심으로 수도권에 258만가구를 짓겠다고 했다. 지난 2020년 8·4 대책에서 정부가 '영끌'한 수도권 신규 택지 3만3000가구 공급조차 아직까지 지구지정도 못했다. 대체 서울과 수도권에 100만가구, 200만가구를 지을 세부계획이 뭐란 말인가.

'신은 디테일에 있다(God is in the detail)'고 한다.

오죽하면 최장수 국토교통부 장관인 김현미 전 장관이 퇴임 전 "집이 빵이라면 밤 새워서라도 굽겠다"고 고백했을까. 그럼에도 부동산 시장은 대선 기대감이 무르익고 있다. 대선 직후 곧바로 큰 정책 변화가 있을 것처럼 말이다.

안타깝게도 과거 노태우 정권부터 문 정부까지 7번의 정권 변화를 뜯어보면 대선 공약대로 정책이나 시장이 움직였던 적은 한번도 없었다는 게 팩트다.

[e-mail] 최갑천 건설부동산부장