"중개료라도 아끼자" 서울 아파트 매매 5건 중 1건은 직거래 [아파트도 직거래 시대]

3월 매매거래 718건 중 164건
공인중개사 없이 계약 도장 찍어
"맞바꾸거나 가족끼리 사고 팔아"
다주택자 절세 목적도 증가 영향
국토부, 이상거래 기획조사 예고

집값 급등에 따른 중개료 부담과 다주택자 증여 증가 등으로 3월 서울 아파트 직거래 비중이 20%를 넘어선 것으로 확인됐다. 이는 지난해 11월부터 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 관련 정보를 공개한 이후 가장 높은 수치다. 국토부는 직거래 비중이 급증하자 이달부터 전국의 이상거래를 대상으로 기획조사에 나서기로 했다.

■서울 아파트 직거래 비중 20% 돌파

6일 국토부 실거래가 공개시스템에 따르면 3월 서울 아파트 매매계약 718건(해제계약 제외) 중 직거래 비중은 22.84%(164건)이다. 아파트 매매계약 10건 중 2건 이상이 매도인과 매수인 간 직거래로 체결된 것이다.

지난해 11월부터 국토부 실거래가 공개시스템에 직거래와 중개거래를 표기한 이래 직거래 비중이 20%를 넘은 건 처음이다.

서울 아파트 직거래는 지난해 11월 9.40%로 집계된 뒤 △12월 12.53% △2022년 1월 19.28% △2월 11.64%를 기록했다. 2월에 다소 주춤하긴 했지만 지난해 11월을 제외하고는 10%를 넘게 유지하다 이달 들어 처음으로 20%를 넘어선 추세다.

직거래는 공인중개사 없이 매수·매도자가 직접 매매계약을 하는 형태다. 업계에서는 직거래 유형을 크게 '중개수수료 절감'과 '절세' 목적으로 보고 있다.

공인중개사를 배제하면 중개수수료를 절감할 수 있고, 가족이나 지인과 직거래를 하면서 시세보다 싼 가격에 집을 넘길 수 있다. 특히 보유세와 양도세 부담이 큰 다주택자들이 직거래 방식의 매매로 집을 자녀에게 증여해 세금을 줄이는 것이다.

고종완 한국자산관리연구원장은 "지난해 중개수수료율이 낮아지긴 했지만, 서울 집값이 크게 오르며 고액구간의 수수료는 여전히 높은 편"이라며 "가족 간 증여 측면도 없다고 볼 수 없지만, 아파트처럼 소유 여부가 투명하게 드러난 매물은 법무사를 통해 저렴한 가격으로 거래하려는 수요가 늘어나고 있다"고 분석했다.

실제로 서울 동대문구 전농동 동대문롯데캐슬노블레스 전용 59㎡는 17층 매물이 지난해 2월 13억7500만원으로 최고가에 거래됐지만, 1년 뒤인 올해 3월 같은 층이 10억원에 거래됐다. 직거래로 거래되며 최고가 대비 3억7500만원이나 떨어진 것이다. 경기도 수원시 영통구 망포동 힐스테이트영통 전용 84㎡는 3월에만 3건의 직거래가 발생했다. 지난 2월 10억500만원에 거래된 이 평형은 3월 직거래로 11억원 2건, 7억8000만원에 1건이 거래됐다.

인근의 한 중개업소 관계자는 "11억원 직거래 2건은 절세를 위한 맞교환, 7억8000만원은 가족 간 직거래로 알고 있다"며 "같은 달 전용 71㎡가 8억1000만원에 거래된 점을 고려하면 그보다 큰 84㎡가 7억8000만원에 거래된 게 정상거래로 보기 어렵다"고 말했다.

■국토부 "이상거래 이달 기획조사"

절세를 목적으로 가족 간 직거래를 하다 적발되면 오히려 낭패를 볼 수 있다. 국세청은 매매가격이 시세보다 30% 또는 3억원 넘게 저렴하면 증여로 의심하고 있다. 앞서 국토부도 아파트를 시세보다 5억원 싸게 매매한 사례를 탈세로 판단, 국세청에 세무조사를 의뢰한 바 있다.

가족 간 거래가 증여로 판단되면 증여세를 추징당한다.

국토부는 직거래 가운데 증여세 등 탈세 목적의 이상거래가 있는 것으로 보고 이달 조사에 나설 방침이다.

국토부 관계자는 "직거래는 수수료 절감 목적보다는 특수관계 간 거래가 많은 것으로 판단, 현재 전국 기획조사를 위한 이상거래를 분석 중"이라며 "주변 시세와 공시지가 등을 종합적으로 판단하는 만큼 연달아 일어나는 직거래로 평균가격이 하락해도 모두 적발이 가능하다"고 밝혔다.

[e-mail] 김동호 기자