인수위, 청년원가주택·역세권첫집 실행방안 놓고 시름

원가 기준 마련·역세권 후보지 발굴 난제
역세권에 국가 땅 거의 없어 실효성 지적

윤석열 대통령직인수위원회와 국토교통부가 당선인 공약사항인 청년원가주택과 역세권첫집 세부 실행방안 마련에 고심이 깊어지고 있다. 청년원가주택은 건설원가 수준의 분양가 산정 방안이, 역세권첫집은 공급 부지 확보가 난제로 떠오르고 있다.

17일 국토부에 따르면 인수위 도심주택공급실행 태스크포스(TF)는 첫 회의부터 청년원가주택 및 역세권첫집에 대한 논의를 시작했다. 윤석열 정부는 5년간 250만가구 주택공급 로드맵을 발표하고 이중 청년원가주택은 30만가구, 역세권첫집 주택은 20만가구 공급을 공약한 바 있다. 두 제도 모두 임대 및 도심 외곽에 머물던 기존 청년 주택정책을 선호도가 높은 분양 및 도심으로 전환하는 내용이다.

청년원가주택은 39세 이하 청년에게 공공분양주택을 건설원가 수준으로 공급하는 정책이다. 분양가의 20%를 내고 80%는 장기 원리금 상황을 통해 매입하는 식이다. 분양 후 5년 실거주한 뒤 주택을 매각할 경우 국가가 매입하는 대신에 매매차익의 70%까지 받을 수 있다.

현재 신혼희망타운은 일정 가격을 초과한 주택은 시세 차익의 최대 절반을 정부와 공유해야 한다.

청년·신혼부부를 위한 역세권첫집은 △민간개발연계형 △국공유지활용형 두 가지 유형으로 나뉜다. 민간개발연계형은 재개발·재건축 사업 용적률을 300%에서 500%로 높이고 늘어난 용적률(200%)의 절반을 공공분양주택으로 기부채납해 청년·신혼부부에게 반값으로 분양하는 식이다. 국공유지활용형은 역세권에 위치한 철도차량기지, 공영주차장 등의 상부를 복합개발해 주택을 공급하는 방식이다.

인수위는 두 제도의 구체적인 공급안을 두고 고심이 깊은 것으로 전해졌다. 특히, 청년원가주택은 3기 신도시 등 공공주택지구를 활용하면 공급목표 달성이 수월한 반면, 역세권첫집은 도심지 역세권에 국가 소유 땅이 거의 없어 민간 재건축·재개발을 통해 공급해야 하기 때문이다. 주민 동의 등 사업을 위해 거쳐야할 장벽이 높아 공급 현실성이 낮다는 지적이다. 아울러, 역세권첫집은 20만가구 공급 실효성에 대한 비판이 나오고 있다. 민간 정비사업에 의지해야 하는데 높은 분양가와 국비 부담을 해소하기 쉽지 않다는 것이다. 일부 물량에 토지임대부제를 적용한다해도 역세권에 국공유지가 드물어 반값 주택 공급에 한계가 있다.

청년원가주택은 건설원가 기준 마련에 어려움을 겪고 있다. 건설원가는 택지비와 표준건축비 등이 들어간다.

업계 관계자는 "청년원가주택 품질을 위해 커뮤니티시설과 마감재 질을 높이면 원가가 올라가다보니 건설원가를 어디까지로 봐야할지가 난제"라고 꼬집었다 .

청년원가주택의 면적을 정하는 것도 쉽지 않다. 청년원가주택은 중소형 중심의 신혼희망타운과 달리 중대형 평형도 고려 중이지만 공급 수를 늘리기 위해선 적정 비율 조정이 관건이기 때문이다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "주택공급 정책은 공급계획 규모가 아닌, 실현 가능한 방식을 정립해야 한다"며 "무리한 숫자 맞추기 보단 각 지역·사업지별로 가능 물량을 면밀히 살펴야 한다"고 말했다.

[e-mail] 최용준 기자