서울 신규 아파트도 '미분양'…집값 하락 신호탄인가

기사내용 요약
미분양 물량 한 달 새 2배 증가…당첨 후 계약 포기 사례 이어져
대출 규제·금리 인상 청약 수요 줄어…"청약 옥석가리기 본격화"
집값 하락 전조 증상…일부 사례로 집값 하락 예단은 '시기상조'

[서울=뉴시스] 권창회 기자 = 서울 남산에서 바라본 서울 아파트 단지 모습. 2022.05.30. [e-mail]

[서울=뉴시스] 박성환 기자 = 서울 아파트 '청약불패' 신화가 흔들리고 있다. 서울 아파트 청약에서 미분양과 당첨 후 계약 취소 사례가 이어지면서 집값 하락이 본격화하는 게 아니냐는 관측이 나온다.

지난해까지 기록적인 경쟁률을 기록하며 흥행 불패 행진을 이어가던 서울에서 한 달 사이 미분양 주택 물량이 2배가량 늘어나는 등 청약시장의 열기가 빠르게 식고 있다.

특히 집값 고점에 대한 인식 확산, 고분양가 논란, 9억원 이상 중도금 대출 금지, 추가 금리 인상 등 다양한 요인들이 겹치면서 청약 수요가 줄어든 것으로 보인다. 또 올해부터 시행되는 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계 규제에 따라 총 대출액이 2억원을 넘을 경우, 연간 원리금 상환액이 연 소득의 40%(2금융권 50%)를 넘기면 은행에서 대출을 받을 수 없도록 한 것도 한몫했다.

서울 미분양 물량이 한 달 새 2배 늘었다. 국토교통부가 발표한 ‘4월 주택 통계’에 따르면 서울 미분양 물량은 360가구로, 전월(180가구) 대비 2배 증가했다. 강북권에서 미분양 물량이 급증했다. 서울부동산정보광장에 따르면 미분양 전체 물량 가운데 절반이 넘는 195가구가 강북구에서 발생했다. 이어 동대문구(95가구)와 강동구(36가구), 구로구(29가구) 등이 뒤를 이었다.

강북구 수유동 강북종합시장 재정비사업을 통해 공급된 후분양 아파트 '칸타빌 수유 팰리스'에서 대규모 미달 사태가 벌어졌다. 216가구 중 90% 이상인 195가구가 미분양됐다. 해당 단지는 분양가 상한제의 적용을 받지 않아 고분양가 논란을 빚었다. 3.3㎡당 3249만원으로, 주변 평균시세(2440만원)보다도 30%가량 비쌌다.

또 지난 3월 청약을 시작한 '신영지웰 에스테이트 개봉역'에서 미계약 가구가 28가구 발생했고, 동대문구에서 분양한 도시형생활주택 '힐스테이트 청량리 메트로블'에선 95가구가 주인을 찾지 못했다.

이와 함께 강북구 미아동 '한화포레나미아(삼양사거리특별계획3구역 재개발)'는 오는 2일 139가구에 대해 무순위 청약을 진행할 예정이다. 이 단지는 일반분양 청약 당첨자 가운데 42%가 계약을 포기하면서 무순위 청약으로 나왔다.

서울 아파트값은 3주 연속 보합세다. 한국부동산원에 따르면 지난달 넷째 주(23일 기준) 서울아파트 매매가격은 지난주 수준을 유지했다.

서울 강남과 서초 등 일부 고가 지역은 상승세를 이어갔지만, 전반적으로는 추가 금리 인상 우려와 전세가격 안정, 매수심리 위축으로 약세를 나타냈다.

강북에선 지난주보다 0.01% 내렸다. 하락 폭은 지난주와 동일하다. 대통령 집무실이 들어선 용산구는 재건축 단지 위주로 가격이 상승해 지난주에 이어 0.05% 상승했다. 노원구(-0.02%), 성북구(-0.02%), 마포구(-0.01%) 등 다른 지역 대부분은 매물이 누적되면서 하락세를 유지했다.

강남권에선 지난주에 이어 0.01% 상승했다. 서초구(0.04%)는 한강변, 잠원동 재건축 단지 위주로, 강남구(0.02%)는 삼성동, 대치동 재건축 위주로 상승했다. 송파구(-0.01%)는 매수세 위축으로 3주 만에 보합에서 하락으로 전환했다. 양천구, 동작구, 영등포구는 0.01% 올랐다.

[서울=뉴시스] 서울 아파트 매매시장이 3주 연속 보합세를 나타냈다. 강남권 등 고가지역은 상승세를 이어갔지만, 전반적으로는 약세를 보이는 모습이다. (그래픽=안지혜 기자) [e-mail]

청약불패 지역으로 불리던 서울에서도 무순위 청약이 잇따르면서 집값이 조정국면에 들어섰다는 분석이 나온다. 미분양이 늘어난 것은 주택 구매 수요가 줄어든 것으로, 집값 하락의 전조 증상 중 하나다. 미분양 신규 주택 수가 일정 수준을 넘어서면 집값 하락의 도화선이 될 수 있다는 것이다.

다만 고분양가 논란 등 상대적으로 상품성이 떨어지는 일부 아파트 단지 사례만으로 시장 전반을 진단하는 것은 무리라는 지적이다. 강남 등 전통적으로 주택 수요가 높은 지역의 주요 단지에서는 여전히 신고가 경신 사례가 나오고 있어 집값 하락을 전망하는 건 시기상조다.

전문가들은 당분간 청약시장 참여자들의 관망세가 더욱 짙어질 것으로 내다봤다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "집값 고점 인식 확산과 대출 규제 강화, 추가 금리 인상 등으로 청약시장 참여자들의 관망세가 짙어지고, 옥석가리기가 본격화하고 있다"며 "분양가가 주변 시세에 비해 지나치게 비싸거나 입지 조건 등 경쟁력이 떨어지며 청약시장에서 외면받을 가능성이 있다"고 설명했다.

권 교수는 "대출 규제 강화와 금리 인상 등으로 시세차익을 기대하는 청약 가수요도 줄어들 것"이라며 "주변 시세보다 낮거나 합리적인 분양가를 책정한 단지에 청약 수요가 집중될 것"이라고 덧붙였다.

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