15억 집, 세금 1억9000만원 내고 아들에게 [세무 재테크 Q&A]

다주택자도 내년 5월까지 '장기보유특별공제' 혜택

Q. 30대 A씨는 부모님이 가지고 있는 주택을 구입하려고 세금 문제를 알아보고 있다. 집값이 전반적으로 너무 올라 마땅한 매물을 찾기 힘든데다, 해당 주택 위치도 만족스럽기 때문이다. 부모님은 이 주택을 5년 전 9억원에 구입했다. 부모님 역시 가까워오는 은퇴에 자녀에게 양도할 계획을 세워왔다. 재산세와 종합부동산세 부담을 덜고자 하는 이유도 있다.

그동안 주택 값은 6억원이 뛴 15억원이 됐다.

A. PKF서현회계법인 관계자에 따르면 주택 구입 시 양도자는 양도소득세를, 양수자는 취득세 및 구입자금 조달 방안을 고려해야 한다. 주택을 넘기려는 부모님 입장에서 양도소득세는 통상 매각(양도)가액(15억원)에서 구입가액(9억원)을 차감한 양도차익(6억원)을 기준으로 매겨진다.

이외 보유주택 수, 보유 및 거주기간 등을 고려해 추가 공제가 가능하다. 장기보유특별공제가 대표적인데, 1세대 1주택자에 한해 혜택이 주어진다. 공제율 10%를 적용하면 6000만원이 차감되는 셈이다.

다만 올해 5월 10일 이후 1년간(2023년 5월 9일까지)은 한시적으로 다주택자도 해당 공제 혜택을 받을 수 있다. 이전까지 다주택자는 주택경기 과열 우려 탓에 해당 공제를 받지 못 했다. 대신 기본세율에 더해 중과세율인 20~30%를 추가 적용받았다. 하지만 소득세법 시행령 개정에 따라 한시적으로 장기보유특별공제를 받을 수 있고, 중과세율을 제외한 기본세율만이 적용되고 있어 세 부담 경감에 일조하고 있다.

결론적으로 부모님이 내야 하는 세금은 1억9035만원이 된다. 양도차익(6억원)에서 장기보유특별공제(6000만원)와 양도소득기본공제(250만원)를 빼면 과세표준은 5억3750만원이 되고, 여기에 기본세율 6~24%를 단계별로 적용한 결과다.

그렇다면 주택을 양도받게 되는 A씨는 세금을 얼마만큼 내야할까. 우선 따져봐야 하는 항목은 취득세다. 세율은 주택 구입자의 보유 주택 수, 주택 위치 등을 기준으로 갈린다.

A씨가 무주택자라면 주택 가격만 신경 쓰면 된다. 6억원 이하(1%), 6억원 초과~9억원 이하(1~3%), 9억원 초과(3%) 등 구간별로 세율이 다르다. 이에 따라 A씨는 4500만원(15억원 × 3%)을 취득세로 내야 한다. 기존에 가지고 있는 주택이 없다면 취득하는 주택 위치가 조정대상지역 혹은 비조정대상지역인지 여부와 관계없이 가격 기준만 적용받는다.

조정대상지역은 국토교통부에서 지가 급등을 우려해 규제 강화를 목적으로 선정한 곳을 뜻한다. 서울, 세종 등 주택 매수가 쏠리는 지역들이 이에 해당한다. 다만 지난 7월 5일 기준 조정대상지역은 기존 112개에서 11개(대구, 경북 경산시, 전남 여수·순천·광양 등) 줄어든 101개가 됐다.

A씨가 1주택을 가지고 있었다면 상황이 바뀐다. 취득 예정 주택이 비조정대상지역에 위치해 있다면 무주택자 때와 세율이 동일하다. 하지만 주택이 조정대상지역에 있다면 일괄 8% 세율이 적용된다. A씨는 1억2000만원(15억원 × 8%)을 내야하는 셈이다. 기존 2주택, 3주택 이상을 보유하고 있다면 세율은 12%로 뛰게 된다.

서현회계법인 관계자는 부모-자녀 간 부동산 거래 시 유의해야 할 몇몇 사항도 짚었다. 우선 거래가액은 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격인 '매매사례 가액'을 준용토록 하고, 해당 가액이 없다면 감정평가를 받아 주택거래 가액을 책정해야 한다.

서현회계법인 관계자는 "해당 두 가액보다 낮게 거래를 하게 되면 신고 납부 시 부담세액은 낮아질 수 있으나, 신고 납부 이후에도 국세청에서 거래 가액을 수정하고 이를 기준으로 추가 세금을 부과할 수 있기 때문"이라며 "이어 더해 가산세도 별도 발생해 부담이 가중된다"고 조언했다.

구입자는 주택 취득자금 마련에 대한 구체적이고 객관적인 자료를 준비해야 한다. 상속세 및 증여세법 제44조에 따라 부모-자식 간 재산을 양수도한 경우 이를 '증여'로 추정하나, 명백하게 대가를 받은 사실이 인정되면 정상적인 양도거래로 본다.

이때 부모에게 지불한 자금을 어떤 방식으로 형성했는지 증빙하는 게 필수적이다.

국세청은 예금잔액증명서, 주식거래내역서 및 잔고증명서, 납세증명서, 근로소득원천징수영수증, 부동산매매계약서, 임대차계약서, 금융거래확인서, 대출신청서, 부동산임대차계약서, 금전 차용증서 등 제출을 요구할 수 있다.

PKF서현회계법인 회계사와의 상담 내용을 바탕으로 한 [세무 재테크 Q&A] 기사는 매월 둘째 주 연재됩니다.

[e-mail] 김태일 기자