[특별기고] 임대인·임차인이 상생하는 임대차3법은

임대차 3법은 임차인의 주거안정을 보장한다는 목적으로 2년 전 시행됐다. '계약갱신청구권제'와 '전월세상한제'는 사전 준비 부족으로 임대료 급등과 임대료 이중가격 형성이라는 문제를 야기했지만, 이에 반해 '임대차신고제'는 주택임대시장의 투명화에 기여했다는 긍정적인 평가를 받고 있다.

임대차법 시행 후 임대인은 임대료를 인상할 수 있는 4년의 기회비용을 고려해 신규 임대차 계약시 임차인에게 최대한 높은 임대료를 제시했고 임차인은 4년 거주를 위해 높은 임대료를 수긍해야만 했다. 임차인은 증액된 전세보증금 부담으로 전세보다는 보증부월세나 월세를 선택할 수밖에 없었다. 결국 임차인은 임대료가 저렴한 외곽지역으로 떠나야만 하는 상황이 발생했다.

실제 사례로 임차 수요가 많은 임대주택지역인 서울시 송파구에 있는 대단지 아파트 내 전용 면적 84㎡의 전세가 최고가와 최저가의 차이가 임대차법 시행 전에는 2억원 정도였다. 하지만 올해 6월에는 그 차이가 7억원 정도였다. 서울시 마포구에 있는 대단지 아파트 내 전용 84㎡의 전세가 최고가와 최저가 차이도 임대차법 시행 전에는 1억원이었지만 올해 6월에는 3억원으로 변했다.

전월세상한제 문제점을 해결하는 방안은 두 가지다. 첫째, 임대차 계약시 임차인의 주거안정을 위해 갱신계약, 신규계약 상관없이 모든 임대차 계약에 전월세상한제를 적용해야 한다. 다만 임대인의 재산권보호를 위해 임대료인상 상한율을 5%로 획일화하지 않고, 임대주택이 속한 지역과 임대료 시세를 기준으로 '탄력 요율제'를 적용하고 지역과 시세기준으로 최소 1~10%까지 차등화할 필요가 있다. 임대료 인상 상한율을 지역과 시세 기준으로 확정해야 임대인과 임차인간 분쟁 발생을 최소화할 수 있어서다.

둘째, 임대료를 인상하지 않는 임대인에게는 '상생임대인등록제'를 활용해 세금 감면혜택을 제공하면 건전한 임대차시장을 조성하는데 기여할 것으로 생각한다. 계약갱신청구권제도 임차인의 주거안정을 위해 개편이 필요하다. 현재는 임대인이 현 계약 종료 후 임대료를 얼마나 인상할지 모르는 임대인 중심의 임대료 깜깜이 인상방식이다. 하지만 탄력 요율제를 도입해 지역과 시세를 기준으로 요율을 정하되, 당사자간 합의를 중시해 시장 논리를 충분히 반영해야 할 것이다.

마지막으로 임대차신고제는 제도의 범위를 최대한 확대하는 방향으로 개정해야 한다. 이를 통해 일반 국민 누구나 거주지의 임대료 시세를 투명하고 정확하게 판단할 수 있다.

기존 임대차신고 시행 지역을 전국으로 확대하고, 신고대상금액 기준도 모든 임대차계약으로 확대해야 최하위 임차인 주거계층도 국가에서 지원하는 주거복지 사각지대에서 벗어날 수 있다.

2년 전 임대차법의 목적인 임차인의 주거안정 및 임대인의 합리적인 재산권 행사를 위해 충분한 준비와 사례 분석이 있었으면 하는 아쉬움이 있다.

지금이라도 2년간 축적된 문제점들을 보완해 법과 제도를 개선한다면 임차인의 주거안정과 임대인의 합리적인 재산권 보호라는 두 마리의 토끼를 잡을 수 있을 것이다.

김민수 한국부동산자산관리사협회장