미국 주택시장이 연방준비제도(연준)의 강력한 금리인상과 이에따른 주택담보대출(모기지) 금리 상승으로 하강하고 있지만 2008년 세계금융위기 당시와 같은 대규모 시장 붕괴로 이어질 가능성은 거의 없다는 진단이 나왔다.
월스트리트저널(WSJ)은 17일(현지시간) 당시와 지금의 상황은 많이 다르다면서 금융위기 이후 바뀐 환경이 그때 같은 주택시장 붕괴 가능성을 차단하고 있다고 지적했다.
깡통주택
가장 큰 차이점은 우선 이른바 '깡통주택(Underwater mortgages)' 문제다.
깡통주택이란 집 값이 모기지 원금에도 못 미치는 주택을 말한다. 집을 팔아도 모기지 원금조차 갚지 못한다는 말이다.
2006~09년 미국의 집 값이 28% 급락하면서 약 1100만채 주택이 깡통주택이 됐다. 이때문에 연쇄 디폴트(채무불이행)가 촉발됐고, 모기지가 물린 은행들이 휘청거리면서 금융시스템이 붕괴 직전까지 갔다. 이후 경제는 심각한 경기침체를 겪었다.
그러나 코어로직에 따르면 이번에는 상황이 다르다.
엄격한 대출 규정이 시행되면서 깡통주택이 자취를 감췄다.
코어로직은 지금은 집값이 고점에 비해 40~45% 폭락해야 당시와 같은 수준의 깡통주택이 나타날 것이라고 분석했다.
블랙나이트에 따르면 올해 주택 구매자들의 모기지 가운데 약 8%가 9월 들어 깡통주택 초기 단계에 들어갔다.
그러나 전반적으로는 양호한 수준이다.
주택시장이 고점을 찍을 당시 상당수 주택 구매자들이 구매 경쟁 속에 계약금을 높여서 냈기 때문에 모기지 규모 자체가 줄었고, 덕분에 모기지 부담이 그만큼 덜하다.
블랙나이트에 따르면 10월 깡통주택 비율은 0.96%에 그쳤다.
피부로 체감하기 어려운 개혁
미국에서 가장 보편적인 모기지인 30년 고정 모기지 금리는 11월말 이후 하락했음에도 불구하고 올들어 2배 폭등한 수준의 고공행진을 지속하고 있다.
이때문에 수요가 위축되고 있고, 내년에는 미국 집 값이 올해와 비교해 하락할 것으로 예상된다.
그러나 주택가격 하락이 경제에 미치는 충격은 이전에 비해 매우 제한적일 것으로 보인다.
개혁이 이뤄졌나 싶을 정도로 체감하기 어렵지만 그동안의 착실한 개혁 덕에 주택시장 부실이 원천적으로 차단된 덕분이다.
금융위기 당시 미 양대 주택금융공사 가운데 한 곳인 패니매에서 모기지를 감독했던 팀 마요풀로스는 사람들이 개혁의 성과를 크게 체감하지 못하는 이유는 바로 개혁이 벽돌을 한 장씩 쌓듯이 차곡차곡 눈에 잘 보이지 않게 진행됐기 때문이라고 지적했다.
전미부동산협회(NAR)의 2015년 추산에 따르면 2006~14년 약 930만채 주택이 공매로 팔렸다. 이 주택들을 제외한 부실 모기지 주택들은 대출 조정 프로그램을 통해 월별 대출금을 낮추는 방식으로 구제됐다.
주택시장 충격을 완화하는 가장 큰 분기점은 2014년 1월 발효된 도드-프랭크법이다. 이 법에 따라 금융기관들은 모기지 상환 능력이 있는 이들에게만 대출을 할 수 있다.
WSJ은 강화된 규정으로 인해 주택시장 부실이 크게 줄어들었고, 덕분에 이번 주택시장 하강흐름이 미 경제에 심각한 충격을 주지는 않을 것으로 전망했다.
이코노미스트들은 미 경제가 내년에 침체에 들어가기는 하겠지만 침체의 골이 깊지는 않을 것으로 낙관하고 있다.
dympna@fnnews.com 송경재 기자
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