전세끼고 집 물려줄때 취득가액을 기준시가로… 조세회피 방지

소득세법 개정, 내달 말 시행

부모가 전세나 은행 대출이 있는 집을 자식에게 물려주는 부담부증여 절세효과가 크게 줄어든다.

정부가 주택 부담부증여 시 취득가액을 기준시가로 일원화해 조세회피를 방지하기로 했다.

19일 기획재정부에 따르면 주택 부담부증여 시 취득가액을 기준시가로 일원화하는 소득세법 시행령 개정을 추진하기로 했다. 시행령 개정은 내달 말 공포·시행될 예정이다.

이에 따라 부동산 가격이 올라 취득가액보다 기준시가가 높은 경우가 대부분이어서 조세회피를 방지할 수 있을 것으로 전망된다.

부담부증여는 임대나 대출이 있는 상태에서 주택을 증여하는 것이다.

오피스텔 등 수년간 매매가 없어 시가를 산정하기가 어려운 주택은 임대 보증금을 주택 양도가액으로 책정한다. 가령 부모가 과거 시가 2억원(기준시가 1억6000만원·80% 가정)에 취득한 주택의 전세가가 현재 3억원이고, 최근 매매 사례가 없어 시가가 불분명할 경우 해당 주택 가액은 3억원으로 간주한다.

이 경우 부모가 전세입자가 전세 보증금 3억원이 있는 주택을 증여한다면 자식은 세입자에게 전세 보증금 3억원을 돌려줘야 한다. 자식은 주택 자산과 부모의 부채를 함께 증여받은 셈이다. 자식이 부모에게 증여받은 순자산 가치(자산-부채)는 결과적으로 0원(주택 가액-보증금)이 되고, 증여세도 0원이 된다.

취득가액을 기준시가로 잡으면 그만큼 세법상 양도차익이 늘어나고, 그만큼 세금 부담도 올라가는 효과가 있다. 정부는 부담부증여로 증여세 회피 사례를 막기 위해 부모에게도 별도의 양도세를 매긴다. 부모는 자식에게 보증금 3억원의 부채를 증여한 것이 돼 세법상 3억원의 양도소득을 얻은 것으로 보고 과세한다는 것이다.

이럴 경우 양도세 과세대상인 양도차익(자산-취득가액)은 기준시가로 정한다. 취득가액을 기준시가로 잡으면 세법상 양도차익이 늘어나고, 세금 부담도 늘어난다.

앞의 사례처럼 시가 2억원에 취득한 주택을 전세(3억원) 끼고 양도할 경우 양도차익은 1억원이지만, 기준시가 기준 양도차익은 1억4000만원으로 더 높다.

[e-mail] 임광복 기자