22일 업계에 따르면 대우건설이 울산 동구 일산동 아파트 개발사업을 처음 검토한 시기는 2021년 말이다. 시공을 통한 예상 영업이익은 7.5% 수준으로 건설사들의 통상적인 도급사업 이익률에 부합하는 수준이었다. 이듬해 4월에는 도급계약도 체결했다. 당시 시행사와 검토한 금융 조건은 프로젝트파이낸싱(PF) 금액 1000억원, 금리 5.7%, 취급 수수료 1%이다. 같은 시기 기준금리는 1.50%로, 저금리 기조로 오름세도 완만했다.
하지만 올해 들어 금리가 가파르게 오르면서 상황이 급반전했다. 자체 검토결과 올해 1월 기준 착공 후 분양할 경우 예상되는 공사 미수금 규모가 1000억원을 웃돌았다.
실제 대우건설이 2022년 말 PF 본계약을 앞두고 금융사로부터 받은 조건은 전체 금액 1200억~1300억원, 금리 10%, 취급 수수료 11%다. 도급계약 첫 검토시점에 비해 금리는 2배, 수수료는 10배 이상으로 뛰어올랐다. 이를 분양가에 전가하면 가구당 수천만원 상승은 불가피했다. 여기에다가 울산 부동산 시장도 악화됐다. 지난해 말 기준 울산 미분양 주택은 1402가구로 전년 397가구의 3.5배에 달했다.
업계 관계자는 "제2 레고랜드라는 말까지 나오고 있다. 하지만 레고랜드는 사업보증을 선 지방자치단체가 보증의무를 이행하지 않겠다고 하면서 발생한 리스크"라며 "대우건설의 경우 울산사업 연대보증 의무를 이행해 금융리스크를 해소한 것"이라고 설명했다. 이어 "대우건설이 수백억원을 지불하면서 향후 착공과 분양과정에서 증폭될 수 있는 PF리스크를 사전에 차단한 게 더 의미가 크다"고 말했다.
한편, 대우건설은 미착공PF 보증 가운데 최대 규모인 대전 유성구 도안2지구(4500억원) 보증 전액을 토지담보대출로 전환하는 데 성공했다. 향후 시장 불안을 잠재우는 요인으로 작용할 것으로 보인다. 건설업계 관계자는 "부동산 시장 전망이 엇갈리고 있으나 리스크 관리가 가장 우선 돼야 하는 것은 분명하다"며 "대우건설의 이번 선택은 업계에서 주목받고 있다"고 덧붙였다.
ljb@fnnews.com 이종배 기자
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