부동산PF 만기도래 절반이 '브릿지론'… "부실 우려 높다" ['시한폭탄' 브릿지론 손본다]

"브릿지론 부실이 부동산PF 부실"
본PF 전환·만기 연장 쉽지 않아
브릿지론 만기 도래 상반기 집중
금융사 자산건전성 저하 본격화

금융당국이 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)의 브릿지론 구조조정 가이드라인 마련에 나선 이유는 그만큼 브릿지론 부실이 전체 부동산 PF 부실을 몰고 올 수 있다는 위기감 때문이다. 실제 최근 부동산 PF 부실로 금융당국은 물론 금융권 전체가 긴장하는 가운데 부동산 PF 만기도래 금액 가운데 절반 이상인 브릿지론인 것으로 나타났다. 부동산PF 사업에서 브릿지론은 사업 초기 단계에 일으키는 고금리 단기대출로 대개 토지매입 잔금이나 토지구입 계약금을 치를 때 일으킨다. 하지만 최근 브릿지론에서 본PF로 전환되지 못하는 것에서 한발 더 나가 연장조차 쉽지 않은 상황이다.

■금리상승·미분양에 본PF 전환 막혀

3일 금융업계에 따르면 브릿지론에서 가장 중요한 것은 본PF로의 연결이다.

시행사가 브릿지론을 통해 토지매입, 인허가 등 이슈를 처리하고 본PF를 일으켜야만 차주들이 빌려준 돈을 받을 수 있기 때문이다. 본PF로 전환되지 못할 경우 만기연장 또는 자금회수가 집행되는데 자금회수가 집행될 경우 시행사의 현금동원 능력이 충분하지 않아 상환에 실패한다면 차주들이 큰 손실을 떠안을 수밖에 없다. 만기연장 결정이 나더라도 시행사는 고금리 부담을 지게 된다.

부동산 금융시장 경색으로 PF가 사실상 멈춰 있다는 점을 고려하면 브릿지론 비중이 높은 차주들을 중심으로 부실 우려가 커질 수밖에 없다.

금융투자업계 전문가는 "현재 만기 도래한 본PF는 3~4년 전에 집행된 건으로, 부동산 호황기에 분양이 순조롭게 됐고 지난해 집행된 건은 만기가 3~4년으로 미분양 나더라도 올해 이슈는 아니다"라며 "당장 급한 불을 꺼야 하는 건 브릿지론"이라고 말했다. 김예일 한국신용평가 연구원 역시 "단기적으로 증권사가 직면한 위험요인은 브릿지론의 부실화"라고 말했다.

■올해 상반기 만기 집중

브릿지론의 만기 도래 시기는 올해 상반기에 집중돼 있다. 실제 한국신용평가에 따르면 증권사의 경우 연말까지 만기가 도래하는 금액 약 14조원 중 58.4%가 브릿지론으로 나타났다. 저축은행업계에서도 전체 사업장 중 1회 이상 만기 연장된 사업장 비중은 브릿지론이 24%, 본PF가 15%로 브리지론이 더 높다. 올해 상반기 브리지론의 경우 약 64%, 본PF의 경우 약 38%가 만기 도래한다. 캐피털업계 역시 브릿지론은 약 90%의 상환기간이 1년 내 집중돼 있어 만기 집중도가 높고 본PF 전환 여부에 따른 부실화 리스크가 높다.

이에 따라 저축은행과 증권사, 캐피털사들의 자산건전성이 올해 상반기부터 본격적으로 악화될 것으로 우려된다.

오유나 한국신용평가 수석애널리스트는 "캐피털사의 경우 올해 1·4분기부터 만기연장이 이뤄졌던 현장들의 만기가 도래하면서 요주의이하자산비율을 중심으로 자산건전성 저하가 본격화될 전망"이라고 말했다.

업계에서는 부동산 경기 악화로 브릿지론 연장이나 본PF 전환과 같은 사업 진행이 쉽지 않고 만기연장되더라도 차주 이자부담이 급격히 늘어 결국 구조조정이 필요하다고 판단하고 있다.

곽수연 한국신용평가 연구원은 "PF대주단 협의체 출범으로 만기연장 비중이 높아질 것으로 예상한다"면서 "만기연장 시 금리 약 연 10~13%로 예년의 2배 수준으로 조달금리 상승 효과가 상당히 반영돼 차주 이자부담이 커져 사업성이 악화될 것"이라고 말했다.

[e-mail] 서혜진 기자