최원철 한양대 부동산융합대학원 교수
[파이낸셜뉴스] 최근 전세사기가 큰 사회문제로 대두되고 있습니다. 정치권은 물론 관련부처에서 대책을 쏟아내고 있지만, 땜질식 처방이라는 비판만 받고 있습니다.
특히 역전세난이 심해지면서 멀쩡한 집주인들까지 전세 사기범이 될 가능성도 높아지고 있습니다. 그러면 어떤 대책이 나와도 모든 전세사기 피해자들을 구제할 방법이 희박해지면서 더 큰 사회적 문제가 될 가능성이 높습니다. 이에 대한 해결 방법은 없을까요.
전세제도는 ‘주거사다리’일까
아직도 전세제도는 ‘주거사다리’라고 하는 분들이 있습니다. 지난 정부에서도 전셋값이 상승하니까 전세대출 금액을 대폭 올렸습니다. 그런데 이로 인해 전셋값이 더 폭등하니까 이번에는 임대차 3법으로 재계약시 전세 보증금을 5% 이상 못 올리게 막았습니다.
서울이나 인천, 부산 등 대도시 아파트 가격이 비싸니까 아파트 청약에 당첨될 때까지 저렴하고 깨끗한 신축빌라에 전세를 들어가기를 원했고, 이를 악용한 전세 사기범이나 일부 갭투자자들이 전세사기를 시작하게 됐습니다.
만일 전세대출이 없거나 전세가 아닌 월세로만 계약이 됐더라면 무자본 갭투자 등을 통한 전세사기는 존재하지 않았을 것입니다.
그러면 지금 단기적인 처방을 한다 하더라도 과연 완전히 전세사기가 사라질까요.
내년부터 금리가 내려가면 또 전세가격이 폭등하기 시작할 것이고, 세입자들은 또 고통을 받게 될 것입니다. 임대차3법이 또 필요하다는 얘기가 나오게 될 것입니다.
그러다 고금리 시대가 되면 무자본 갭투자가 반복되고, 전세사기가 발생할 것입니다. 즉, 금리가 오르거나 내리거나 전세는 계속 주거사다리 역할이 아닌 주택문제로만 존재할 것입니다.
전세제도 폐지 연착륙 방안 만들어야
그러면 어떻게 하면 될까요. 주무부처인 국토교통부는 ‘전세제도 폐지 연착륙 방안’을 만들어야 합니다. 왜 선진국들은 전세제도, 즉 주거사다리가 없어도 심각한 주택문제가 안생기는지 면밀히 분석해서 제도화해야 합니다.
이미 국내에서도 공공분양 50만 가구를 선진국과 같은 30년 저금리 모기지를 통해 큰 부담없이 청년이나 신혼부부, 저소득층이 내집마련을 할 수 있는 제도를 시행하고 있습니다. 반값아파트 역시 토지임대부 주택의 형태로 공급하니까 청년 등 무주택자들에게 환영을 받고 있습니다.
공공택지도 민간주택사업자에게 그냥 판매할 것이 아니라, 공공분양방식이나 반값주택 또는 개발형 공모리츠를 통해 공급한다면 잔금을 전세 보증금으로 내면서 내집을 마련하는 부작용이 사라지고, 갭투자도 빠른 속도로 사라지게 될 것입니다.
민간택지 역시 얼마든지 이와 같은 형태로 아파트나 오피스텔, 빌라 등을 공급할 수 있습니다. 건축허가 조건에 중도금 대출·잔금대출이 아닌, 30년 모기지를 금융기관과 협의해서 공급해야 한다는 조건만 붙이면 됩니다.
기존의 전세세입자를 줄여야 하는 데 이것 역시 방법이 있습니다. 현재 전세를 한 집에서 4년 이상 사시는 분들은 그 집이 내집이 되면 좋을 만큼 살고 싶어서 사는 경우가 많습니다.
즉, 현재 4년 이상 세입자로 살던 분이 그 집을 집주인으로부터 사는 경우, 취득세를 면제해 주고 모자란 금액에 대한 대출을 30년 이상 장기 상환할 수 있는 금융상품으로 갈아타도록 해 주면 됩니다. 집주인에게는 양도세를 면제하거나 줄여주는 혜택을 주면 집주인이나 세입자 모두 편하게 거래를 할 수 있게 됩니다.
마지막으로 전세자금 대출을 축소해 나가면 됩니다. 그러면 빠르게 전세에서 월세로 전환이 될 것이고, 임대차 3법에서도 가능하면 월세를 빠르게 올리지 못하도록 하면 될 것입니다.
이미 한국은 이런 선진화된 주택공급을 시범적으로 공공에서 시작했고, 그 효과 또한 입증이 됐습니다. 전세제도 폐지 연착륙 방법은 그렇게 큰 부담없이 충분히 가능한 준비가 된 것입니다.
앞서 예를 든 제도를 도입한다면 무자본 갭투자, 전세사기, 빌라왕, 건축왕, 오피스텔왕 이라는 용어는 10년 뒤 역사책에서나 보게 될 것입니다./정리=이종배기자
ljb@fnnews.com 이종배 기자
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