[fn마켓워치] 마스턴운용 "서울 오피스 시장 투자전망 밝다"

마스터운용 분석, 사무직 종사자 근무 증가 수혜덕
오피스공실률 금융위기 이후 가장 낮아...투자 옥석 가려야

유명한 마스턴투자운용 R&S실 실장

서울 및 분당 오피스 공급 추이

[파이낸셜뉴스] 마스턴투자운용이 CBD(중심권역)를 포함한 서울 오피스 시장 투자에 청신호가 켜졌다고 전망했다.

13일 유명한 마스턴투자운용 R&S실 실장은 "서울 오피스 공실률이 사무직 종사자 및 인당 오피스 사용면적 증가 등에 따라 기업 오피스 수요가 많아지며 글로벌 금융위기 이후 가장 낮은 수준"이라며 "앞으로도 매년 과거 대비 적은 면적의 오피스 공급이 예정돼 향후 오피스 시장은 임대료 상승을 예측해 볼 수 있는 임대인 우위의 시장이 당분간 지속될 것"이라고 전망했다.

유 실장은 CBD에 주목했다. 우량 임차인 입주 및 GTX 개통 등 확정된 입지적 호재가 많아 좋은 투자 기회가 될 수 있어서다.

CBD는 노후화된 건물이 많고 강남권으로부터의 접근성이 상대적으로 떨어져 통상 YBD(여의도권역), GBD(강남권역) 대비 공실률이 높고 임대료 상승률이 낮다.

노후화된 빌딩들이 차례로 재건축 또는 리모델링되며 주요 대기업 및 금융 지주사들의 입주가 예정되어 있고 이에 따라 주변 환경도 함께 개선될 것이란 분석이다. GTX-A가 2025년 하반기에 개통이 예정돼 강남권 접근성도 편리해질 것으로 봤다.

최근 오피스 빌딩 자산 가치 상승세 둔화는 부동산 담보대출 금리의 급격한 상승으로 인한 일시적 현상이라고 일축했다. 지난해 9월부터 올해 연초까지 금리가 급격하게 상승하고 대주들이 금리 인상분을 선반영해 대출을 실행하면서 담보대출 금리와 국고채 3년물의 스프레드가 300bps를 넘긴 것이라는 설명이다. 통상 오피스 담보대출 금리는 국고채 3년물 대비 150~180bps 정도의 스프레드를 유지한다.

그는 "지난해 연말 이후 금리 상승을 고려해 매도자들이 7~10% 가까이 매도 가격을 조정해 주는 경우가 관측되고 있다. 현재는 거래 자체가 이뤄지지 않았던 2022년 하반기와는 상황이 다르다"며 "2분기부터는 담보대출 금리가 낮아지면서 매도자들의 매도 호가가 작년 연말 대비 소폭 상승할 가능성도 있다"고 내다봤다.

유 실장은 “지금은 급작스러운 금리 상승과 시장 불확실성으로 인해 거래가 이뤄지지 않았던 작년 하반기 분위기가 점진적으로 해소되고 있는 상황”이라며 “서울 오피스 시장은 다양한 지역의 해외 투자자들도 관심을 가지는 매력적인 시장이라 빠른 의사결정과 판단을 바탕으로 경쟁력 있는 자산에 투자해야 한다”라고 말했다.

한편 유명한 마스턴투자운용 R&S실장은 우리은행 부동산연구팀과 이지스자산운용 자산운용팀 등을 거쳐 에비슨영코리아(Avison Young Korea) 리서치센터장을 역임했다. 유 실장은 현재 한양대학교 부동산융합대학원 및 서울시립대학교 국제도시과학대학원 겸임교수로도 활동 중이다.

마스턴투자운용 R&S실은 2020년 5월 대표이사 직속부서로 신설됐다.

[e-mail] 강구귀 기자