삼성FN리츠, 대치타워 매입 조건 좋아-한투

[파이낸셜뉴스] 한국투자증권은 15일 삼성FN리츠에 대해 리츠 운용자산(AUM)의 71.0%인 대치타워를 좋은 가격에 매입했다고 평가했다. 대치타워는 서울시 강남구 테헤란로 소재 프라임급 오피스다. 대치타워 임대면적은 삼성생명이 63.9%를 점유하고 있다.

앞서 삼성FN리츠는 대치타워를 2022년 11월 24일 4811억원에 매입했다. 캡 레이트(cap rate∙투자 대비 수익률∙자본환원율) 4.33%다.

캡레이트란 부동산 매입가격 대비 순임대소득을 말한다. 부동산 임대수익에서 각종 경비를 제외한 임대 순이익(NOI)을 부동산 매입 금액으로 나눠서 계산한 값이다. 캡레이트가 낮아지면 기대수익률이 낮아진 만큼 대상 자산의 몸값이 올랐다는 의미다. 2022년 3분기 GBD(강남권역) 프라임 오피스 캡레이트는 2.90%였다.

삼성FN리츠는 스폰서인 삼성생명(19.5%)과 삼성화재(18.7%)가 전체 보통주 지분의 38.2%를 보유중이다. 삼성생명이 100% 지분을 가진 삼성SRA자산운용이 AMC로서 리츠를 위탁운용하고 있다. 운용자산은 매입가 기준 6776억원이다. 선순위 담보대출 LTV(담보대출비율)는 51.5%, 임대보증금 포함 54.9%로 타 상장 리츠와 비교해 낮은 편이다.

강경태 연구원은 "담보대출 리파이낸싱으로 배당수익률 하락 가능성이 없다. 올해 상장했거나, 상장을 앞둔 리츠 모두에 적용되는 투자포인트다.

이는 우량한 자산을 좋은 조건에 매입한 것으로부터 시작된다. 낮은 가격에 산 만큼 차입 규모가 줄어들기 때문"이라며 "기준금리 고점 부근에 변동금리로 차입한 담보대출 이자비용 규모는 내년 11월 담보대출 만기까지 점차 감소할 것이다.

리파이낸싱 후에는 더 나은 조건으로 차입할 가능성이 높다"고 말했다.


[e-mail] 강구귀 기자