"레고랜드 사태때도 부동산PF 순항… 독보적 리스크 관리" [인터뷰]

이충훈 삼성證 IB2부문장
초대형 IB 수준 자산건전성 유지
브릿지론 절반 이상 간접보증 등
철저한 리스크 분산·관리모델 구축
실물 부동산 인수사업서도 두각

"치밀한 리스크 관리가 부동산 PF(프로젝트 파이낸싱)의 핵심이다."

부동산 PF가 '위기의 원흉'으로 취급받는 상황에서 이충훈 삼성증권 IB2부문장(사진)이 내놓은 해법이다.

불황기에 리스크(위험)를 과대평가하다 보니 저평가된 PF사업장이 많아졌다는 설명이봤다. 담보력에 대한 철저한 분석을 하는 '리스크 관리'가 선행되면 적극적으로 딜(거래)에 임할 수 있다는 계산이다. 다른 경쟁자들이 움츠릴 때 삼성이 할 수 있는 '초격차'의 근간이다.

삼성증권은 철저한 리스크 관리를 통해 브릿지론, 중·후순위채 비중이 낮은 건전한 자산구조를 가진 것으로 평가받는다. 초대형 IB와 비교해도 최상위 수준의 자산건전성 지표를 유지하고 있다. 본 PF에서도 후순위 비중이 작고, 브릿지론의 절반 이상을 간접보증을 통해 리스크를 분산한다.

이 부문장은 15일 파이낸셜뉴스와 만나 "개발 PF는 공급해서 가격을 낮추는 역할을 한다. 실물 오피스 가격이 높은 상황에서 금융스러운 사업모델"이라며 "부동산 금융시장에서 좋은 사례를 만들고 싶다"고 전했다.

삼성증권은 실물 부동산 인수는 적극적이었지만 부동산 PF는 2019년부터 시작했다. 그는 실물 부동산 관점에서 시공사의 책임준공이 이행된다면 선순위 담보비율 50%대 이하인 PF 대출의 리스크는 제한적이라고 판단했다.

이에 PF사업을 위해 심사역부터 세팅하는 등 리스크 관리모델을 구축했다. 1군 시공사가 책임준공하는 PF사업에 참여, 2년여 간 경험을 쌓았다. 주거형 중심에서 물류센터, 오피스 등 전반으로 확대하는 성과를 냈다.

지난해 하반기 레고랜드 사태로 시장이 나빠졌어도 한 번도 인수영업을 중단하지 않았다. 최근 기관 투자자들이 삼성증권을 주목하는 배경이다. CJ대한통운 임차 용인물류센터 담보대출(1850억원), 서울 잠실 향군타워 담보대출 모집 주선(4130억원), 부산 남천동 메가마트 부지 개발 브릿지론 주선(6500억원) 등이 대표적인 사례다.

삼성증권은 2018년 11월 현대엔지니어링이 시공한 '힐스테이트 판교역' PF 대출(1000억원)에 참여했다. 분양, 매각에 성공하면서 부동산 PF에 대한 자신감을 가졌다. 그는 "PF 관련 심사를 중시하면서 손실을 현저히 낮추고 경쟁력을 갖추게 됐다"며 "보수적 가이드라인을 통해 선택과 집중을 강화했다"고 설명했다.

삼성증권이 주도한 실물 부동산인 서울 광화문 콘코디언빌딩, 서울 상암동 한솔교육 사옥에는 투자자들이 몰려 말 그대로 '문전성시'를 이루기도 했다. 심사과정에서 깐깐하게 하자를 체크하고, 사전 마케팅으로 맞춤 투자자를 찾은 결과다.

이 부문장은 "투자자도 추후에 팔아야 이익이 된다. 한 번 팔면 끝인 증권사 이미지보다 신뢰가 중요하다. 투자대상을 가리는 이유"라며 "될 것처럼 주관하면서 딜(거래) 클로징(완료) 직전에 금리를 조정하는 등 조건을 변경하기보단 투자자와의 약속을 지키는 것이 중요하다"고 강조했다. 코로나19 팬데믹에도 DSV 덴마크 물류센터, 미국 기숙사 펀드 등은 미매각 없이 셀다운에 성공했다.

투자자와의 소통 덕분이다.

지난해 말 인프라금융2팀을 신설해, ESG(환경·사회·지배구조)관련 인프라 사업에 대한 인수를 늘리는 것도 포인트다.

경쟁사는 관련 조직을 축소하고 있지만 인프라 인수에 대한 패러다임이 글로벌 친환경 기조로 바뀜에 따라 지속가능한 사업과 관련된 인프라에 대한 투자금이 몰리고 있다는 판단이다.

[e-mail] 강구귀 기자