"전세제도 리스크↑ 전세자금대출도 DSR에 포함시켜야"

KB금융연구소 "전세제도의 구조적 리스크 점검" 보고서 통해 주장
전세자금 대출로 인한 유동성 증가가 주택가격 왜곡으로 이어져

[파이낸셜뉴스]

KB금융연구소에 따르면 전세가격이 상승하면서 전세보증금 규모도 지속적으로 확대됐으며, 2022년 말 기준 약 900조~1000조 원으로 추정된다. 사진=뉴스1

전세자금대출을 DSR(총부채원리금상환비율)에 포함시키고, 매매 전세비(전세가격/매매가격)가 70% 이상인 주택에 대해서는 전세자금대출을 제한해야 한다는 주장이 제기됐다.

KB금융그룹 KB경영연구소는 18일 '전세 제도의 구조적 리스크 점검과 정책 제언' 보고서를 통해 전세자금대출로 인한 유동성 증가가 주택가격 왜곡으로 이어지지 않도록 이같은 조치가 필요하다고 주장했다.

보고서는 ‘전세제도’의 구조적 리스크로 △전세보증금이 주택 구입 자금의 큰 비중을 차지해 주택 경기 하락 시 전세보증금이 주택가격 보다 높은 ‘역전세 현상’, △주택 구입과 동시에 전세 계약이 가능해 집주인이 전세보증금 만으로 주택을 구입할 수 있는 ‘무자본 갭투자’ 가능성, △임차인이 집주인의 세금 체납 여부, 신용상태 등을 확인할 수 없어 전세 계약 때부터 ‘전세보증금 미반환 위험’에 노출, △주거안정을 위한 전세자금대출이 오히려 전세 가격 상승과 갭투자 수단이 되어 주택 시장 가격변동성을 더 높이는 요인이 되는 점 등을 꼽았다.

이에 개선방안으로는 △전세 제도 관련 금융 시스템 개선 및 보증보험 강화 △임대인 신용 정보 제공 △기업형 임대사업 확대 등을 제시했다. 특히 전세자금대출로 인한 유동성 증가가 주택가격 왜곡으로 이어지지 않도록 전세자금대출을 DSR에 포함시키고, 매매 전세비가 70% 이상인 주택에 대해서는 전세자금대출을 제한해야 한다고 제안했다.

전세자금대출은 거래 금액이 커 금융비용 역시 커질 수 밖에 없으며, 상환능력을 넘어서는 과도한 대출은 결과적으로 가계에 부담으로 작용한다는 것이다. 투자자가 전세를 활용해 높은 LTV(주택담보인정비율)로 자금을 조달하는 행위에 대한 규제도 필요하며 이를 위해 DSR을 활용하는 방안도 검토할 필요가 있다고 덧붙였다.

KB경영연구소 강민석 박사는 “‘전세제도’가 지금까지는 서민들의 내 집 마련을 위한 ‘주거 사다리’ 역할을 톡톡히 해왔지만, 최근 과도한 갭투자로 인해 전세사기, 깡통 전세 문제 등이 발생함에 따라 제도적인 보완이 절실히 필요해졌다”며 “단기적으로는 전세사기 피해자에 대한 지원을 강화하되 장기적으로는 전세 시장의 근본적인 문제점 해결을 위한 시스템 개선 등도 적극적으로 고민해야 한다”고 말했다.

[e-mail] 박신영 기자