연립·다세대 막은 '전세사고' 대책..."보증료율 현실화 선행해야"

역전세 본격화...내년까지 이어질듯
공시가격 낮을 수록 위험성도 커져
취약계층 보호해야...단기 지원 방안 마련
갭투자 막는 '3자 공여'도 고려

전셋값이 하락을 멈추고 반등으로 돌아선 가운데 10일 서울 용산구 남산타워를 찾은 관광객들이 도심을 바라보고 있다. 부동산 빅데이터업체에 따르면 지난 8일 기준 서울 아파트 전세 매물은 3만1443건으로 지난해 같은 기간(3만6504건) 대비 13.8% 감소했으며, 올해 초 가장 많았을 때인 5만5882건과 비교해 43.7% 줄었다. 2023.9.10/뉴스1 ⓒ News1 김민지 기자 /사진=뉴스1

[파이낸셜뉴스] 보증금을 돌려주지 못하는 '전세사고'가 잇따르며 그간 이어온 반환제도에도 개선의 목소리가 커지고 있다. 반환보증제도 가입요건이 엄격해지며 오히려 취약계층이 소외되는가 하면, 임대인이 보증금을 투자 레버리지로 활용하는 '갭투자'를 본질적으로 막지 못한다는 비판이다. 한국개발연구원(KDI)은 보증료율 현실화와 더불어 담보인정비율(LTV) 이상의 보증금은 임대인이 활용할 수 없도록 묶어두는 '혼합보증' 방식을 제시했다.

.12일 KDI가 제시한 '전세보증금 반환보증제도 개선방안'에 따르면 '보증사고'가 본격화된 것은 지난해 하반기부터다.

보증사고 건수는 반환보증이 확대된 2018년부터 의미 있게 증가세를 보였고, 특히 주택시장이 부진했던 지난해부터 급격히 늘어난 것으로 조사됐다.

주택도시보증공사의 전세보증금반환보증 보증사고 추이 /사진=한국개발연구원

임대보증금을 떼일 우려는 오히려 주택의 가격이 낮아질수록 커진다. 고액의 보증금을 부담해야 하는 고급주택보다 연립·다세대 등 저가 주택에서 '사고'가 날 위험성이 높아지는 것이다. 역전세 발생 시 최후의 보루로 주택을 매각해 보증금을 반환하게 될 경우 저가 주택의 높은 전세가율이 발목을 잡게 된다. KDI에 따르면 공시가격 5000만원 이하의 연립·다세대 주택의 전세가율은 151%에 달하는 것으로 조사됐다.

높은 사고 위험성은 반환 보증 측면에서도 악재로 작용했다. '전세가율 100% 이하'였던 기존 요건은 지난 5월부터 90%로 조정됐다. 아울러 주택의 시세 인정 범위도 공시가격의 150%에서 140%로 하향 조정됐다. 이에 따라 반환보증 가입요건은 공시가격의 150%에서 126%(=140%×90%)로 떨어졌다. 보증금이 낮은 만큼 전세가율은 높았던 취약계층 거주 주택이 오히려 보호제도의 사각지대로 내몰린 것이다.

전세가율 126% 이상 주택의 공시가격 분포 /사진=기획재정부

전세가율이 126%를 넘는 주택들 대부분이 공시가격 3억원 미만에 집중해 분포돼있다. 반환보증 가입에서 제외된 주택은 대부분 저가 주택이다. KDI에 따르면 공시가격 평균 1억3000만원의 주택들이 반환보증제도를 이용할 수 없는 것으로 나타났다.

문윤상 KDI 거시·금융정책연구부 연구위원은 "가장 큰 이유는 보증 사고로 인해 대위변제가 워낙 커지면서 적자도 크게 발생했기 때문"이라며 "손실을 최대한 막기 위해서는 반환보증의 가입 대상을 축소할 수밖에 없었을 것"이라고 설명했다. 이어 해결책으로 "손실률을 줄이기 위해서는 보증료율을 현실화하고 가입 대상을 확대할 수 있는 발판을 마련해야 한다"고 분석했다.

임차인이 선택적으로 가입하는 ‘전세보증금반환보증’은 보증대상의 주택유형, 보증금액과 부채비율에 따라 최저 0.115%에서 최고 0.154%를 부여하고 있다. 반환보증의 보증사고율이 최대 1.5%에 이르는 것에 비해 낮은 수준이다. KDI는 임대인이 의무적으로 가입하는 ‘임대보증금반환보증’의 보증료율(최고 1.590%)과 같이 일정 부분 상향 할 수 있는 여지가 있다고 분석했다.

다만 전세보증금 특성 상 사고 발생 시에도 정부에서 구상권 청구 등을 통해 회수가 가능하고, 신청자 각각의 상환 능력에도 차이가 있으므로 차등적으로 요율을 부과할 수 있다고 덧붙였다.

반환보증 요율 현실화를 통해 가입을 확대하면서 반대로 금융권에서 중복적으로 시행하는 '전세대출보증'은 줄여나가야 한다고 제안했다. 대출금에 대한 보증이 중복으로 적용되는 것이 오히려 전세대출을 받도록 유도하는 요인이 될 수 있다는 것이다. KDI는 반환보증 위주로 보증 제도를 운영하고 가계부채 관리 차원에서 대출 규모는 줄여나가야 한다고 진단했다.

한 편, 전세보증금이 임대인의 투자 레버리지로 쓰이는 것에는 규제가 필요하다고 봤다. 문 연구위원은 "아직 아이디어 차원의 논의"라면서도 "에스크로 등 제 3 기관에 보증금을 공탁하는 형태로 갭투자를 막을 수 있다"고 설명했다.

다만 "임대인의 자금 융통을 막고 제 3자가 거래에 개입하게 되는 등 시장의 거부감이 아직 큰 상태"라고 덧붙였다.

[e-mail] 이창훈 기자