[파이낸셜뉴스] 사교육 1번지는 강남구 대치동이다. 교육 때문에 강북·지방 등 다른 곳에서 이사와 대치동에서 전세를 사는 사람을 일명 ‘대전족(대치동 전세족)’이라고 부른다. 대전족에서 갈아타기에 성공하면 이른바 ‘대원족(대치동 원주민)’이 된다.
서울 외곽에서 강남 3구 등 상급지 이동이 갈수록 힘들어지고 있다. 반등국면에서 가격격차가 벌어지면서 올 8월 기준으로 노도강 등 외곽에서 강남 3구로 입성하려면 16억원 가량을 추가로 마련해야 한다. 집값 최고점인 2022년 5월(가격격차 17억원)에 비하면 1억원 줄어드는 데 그쳤다.
강남3구·노도강 가격격차 16억원...상급지 이동 꿈?
부동산R114가 서울 아파트 116만 가구를 대상으로 2021년 1월부터 올해 8월까지 가구당 평균 시세를 월별로 분석한 자료를 토태로 가격격차를 살펴본 결과 이같이 나타났다.
2021년 1월 서울 강남 3구와 ‘노도강’의 가격격차를 보면 14억9796만원으로 나타났다. 당시 가구당 평균 시세는 강남 3구 21억4824만원, 노도강 6억5029만원 이었다. 이후 집값 상승과 맞물리면서 가격격차는 계속 벌어졌다. 2022년 6월에는 17억1388만원까지 확대됐다. 1년 6개월 만에 격차가 2억원 넘게 벌어진 것이다.
이후 두 지역 간의 가격격차는 집값 하락과 맞물리면서 좁혀졌다. 2023년 4월에는 16억1741만원까지 하락했다. 하지만 이후 강남 집값 상승세가 더 커지면서 올 8월 기준으로 가격격차는 16억2542만원으로 더 벌어졌다.
노도강 집을 팔고 강남 3구로 옮겨가기 위해서는 2021년에는 추가자금이 15억원 가랑 필요했다. 2022년 상반기에는 17억원으로 늘었다. 올해 들어 조금씩 줄더니 다시 격차가 커지면서 16억원이 필요한 셈이다.
그렇다면 마용성 등 강북 상급지로 옮겨갈 경우 얼마나 자금이 필요할까.
2021년 1월에는 마용성과 노동강 평균 시세 가격격차가 7억3225만원 이었다. 2022년 8월 8억4206만원까지 벌어졌고, 올 8월에는 8억3996만원을 기록했다. 최고점 때 가격격차와 큰 차이가 없다.
부동산R114 관계자는 “하락장에서는 인기 지역 하락폭이 컸고, 상승장이 되자 상급지가 더 오르면서 이 같은 현상이 나타나고 있다”고 말했다.
상급지 이동 '하락장' 유리...용산구, 송파구 따돌려
그렇다면 상급지로 갈아탈 때 어떤 전략을 세우는 것이 좋을까. 전문가들은 일단 옮겨가고 싶은 지역 및 아파트를 선정한 뒤 본인이 살고 있는 아파트와의 가격차이를 꾸준히 살펴볼 것으로 권한다.
살고 있는 곳과 가고 싶은 곳의 아파트 격차가 일시적으로 좁혀질 때를 노리는 것이 좋다는 설명이다. 상급지 이동은 결국 가격차이가 가장 적을 때 옮겨가는 것이 유리하다는 것이다.
지난 2007~2012년 당시 집값이 하락할 때 상급지로 이동이 많았다. 이른바 버블세븐(강남 3개구, 분당, 용인, 평촌, 목동)을 중심으로 형성됐던 거품이 붕괴된 것. 이 여파로 강남과 비 강남 간의 가격 차이가 크게 줄어든 것이다. 통상 하락장 때 상급지와 외곽 지역 간의 격차가 좁혀진다.
박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “통상 랜드마크 단지의 경우 하락기 때 가격이 더 떨어지기 때문에 갈아타기로 이들 단지를 노려보는 것도 좋다”며 “아울러 갈아타기를 할 때 '선매도 후매수' 원칙을 지킬 필요가 있다”고 조언했다.
한편 부동산R114의 가구당 평균 시세 자료를 보면 또 하나 눈에 띄는 것이 이번 반등장에서 집값 순위에 일부 변화가 나타난 점이다.
평균 시세로 최고점은 2022년 5월이다. 당시 집값 순위를 보면 1위는 서초구(27억원), 2위는 강남구(26억원), 3위는 송파구(20억), 4위는 용산구(19억), 5위는 광진구(15억원) 등이었다. 6위는 성동구, 7위는 양천구, 8위는 마포구, 9위는 강동구, 10위는 중구 등의 순이었다.
하지만 올 8월 기준으로는 집값 순위가 좀 바뀐다. 우선 1위(서초구)와 2위(강남구)는 변함이 없다. 대신 용산구(19억원)가 송파구(17억)를 제치고 3위로 올라섰다.
아울러 여의도 재건축으로 들썩이는 영등포구가 9위(12억원)를 기록하면서 10위권에 입성한 것이다. 반면 2022년 9위를 기록했던 강동구는 올 8월에는 10위권 밖으로 밀려났다.
ljb@fnnews.com 이종배 기자
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