"변수 많은 1기신도시 재건축, 20년 걸릴수도"

특별법 연내 통과 청신호에도
초과이익환수제 국회 표류 등 과제
이주계획 변수 있어 사업 지연될듯

1기 신도시를 재정비하는 '노후계획도시 정비를 위한 특별법'의 연내 국회 통과에 청신호가 켜졌지만 정비 사업 과정에서 가시밭길이 예고되고 있다. 단지별 개발 순서나 용적률 혜택 형평성, 이주 계획 등 변수가 적지않아 준공까지 10년 이상 걸릴 수 있어서다. 특히 재건축의 최대 과제인 재건축초과이익환수제 개정안이 국회 문턱을 넘지 못하고 있어 정책 효과 반감 우려도 제기된다.

20일 정치권과 정비업계에 따르면 국회 국토교통위원회는 오는 22일과 29일 법안심사소위원회를 열고, 노후계획도시 정비를 위한 특별법에 대해 논의할 예정이다. 이른바 1기 신도시 특별법으로 불리는 해당 법안은 20년 넘은 면적 100만㎡ 이상 택지의 재건축·재개발 관련 규제를 완화하는 게 골자다.

리모델링 추진 단지에는 가구수를 최대 21% 늘릴 수 있는 특례도 적용한다. 특별법 적용이 가능한 지역은 분당, 일산, 평촌, 중동, 산본 등 1기 신도시를 비롯해 서울 상계·중계, 목동, 대전 둔산 등 전국 51곳, 주택 103만여가구다.

특별법안은 지난 3월 발의된 뒤 국회에서 3차례에 걸쳐 심사했지만, 노후계획도시 범위 산정과 특정 지역 특혜 등 여야 입장차로 지지부진했다.

하지만 최근 윤석열 대통령의 법안 통과 촉구와 함께 더불어민주당이 연내 법안 통과로 입장을 선회하면서 사업 추진에 탄력을 받게 됐다. 풀어야 할 과제는 산적해 있다. 연내 특별법이 통과되면 내년에 마스터플랜인 정부의 정비기본방침이 수립되고, 1기 신도시 지자체는 정비기본계획을 세워 정비사업의 방향성을 제시할 것으로 보인다.

다만, 실제 사업 완공 까지는 상당한 시일이 소요될 전망이다. 단지별 개발 순서나 용적률 혜택 논의, 개발에 따른 이주 계획 등 다양한 과정을 거쳐야 하는 만큼 변수역시 적지 않아서다.

정비업계 관계자는 "변수가 많은 정비 사업은 최대 15~20년 가량 걸린다"며 "1기 신도시 처럼 대규모 정비 사업을 추진한 사례도 없고, 단계별로 추진돼 후순위로 밀리는 단지는 더 오래 걸릴 수 있어 주민들의 희망 고문이 커질 수 있다"고 내다봤다.

부동산 시장에는 뚜렷한 영향이 없다. 부동산R114에 따르면 지난 17일 기준 일산(-0.06%), 산본(-0.03%), 평촌(-0.02%), 분당(-0.01%)의 아파트 매매가격이 전주대비 떨어졌다. 중동은 보합(0.00%)를 기록했다. 1기 신도시는 지난 8월 말(-0.01%)부터 하락세가 이어지고 있다.

재건축초과이익환수제도 개정안이 국회에서 1년 넘게 표류중인 것도 부담이다. 재건축사업으로 상승한 집값 등 개발이익의 최대 50%를 정부가 환수하는 제도다.

개정안은 재건축초과이익 부담금 면제금액을 현행 3000만원에서 1억원으로 높이는 내용을 담고 있다. 여야 모두 공감하고 있지만 부담금 면제 기준금액과 부과구간 등 각론을 놓고 시각차를 보이고 있다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "1기 신도시의 용적률 등 인센티브가 각 단지별로 얼마나 적용되는지는 아직 미정"이라며 "향후 과제도 산적해 법안 통과로 사업이 순항할 것이라는 기대감은 높지 않은 분위기"라고 말했다.

[e-mail] 김서연 기자