[파이낸셜뉴스] 앞으로 재건축, 재개발 등 정비사업을 신탁 방식으로 추진시 사업에 필요한 초기 사업비와 공사비 등 자금을 신탁사가 직접 조달해야 한다.
국토교통부는 이런 내용을 담은 신탁방식 정비사업 표준계약서·시행규정 개선안을 마련해 29일 배포한다고 28일 밝혔다.
신탁 재건축은 전문성을 갖춘 부동산신탁사를 통해 정비사업을 추진하는 방식이다. 조합 방식처럼 주민들이 모여 직접 사업을 진행하는 형태와 달리 신탁사에 사업을 맡기고 대신 수수료를 지급한다. 최근 신탁 방식 정비 사업 추진 과정에서 자금 조달, 신탁 선정 과정 등을 놓고 잡음이 나오고 있다.
개선안에 따르면 초기 사업비·공사비 등 사업에 필요한 자금은 신탁사가 직접 조달하도록 규정했다. 현재는 시공사 입찰보증금을 대여금으로 전환해 초기 사업비로 사용하고 있지만, 앞으로 사업비 전환은 원칙적 금지된다.
다만, 건설사가 동의하는 경우에만 예외적 허용하기로 했다. 주민들이 신탁한 부동산을 담보로 사업비를 조달하는 것도 제한된다. 자체 자금 조달해야 하는 만큼 신탁사들의 자금 조달 문턱이 낮아지는 셈이다.
한 신탁사 관계자는 "부동산프로젝트파이낸싱(PF) 등 자금 조달 여건이 어려움이 큰 상황에서 기존에 자금 조달 있는 방안들이 제한되면서 신규 사업 추진에 어려움이 예상된다"고 말했다.
또 신탁보수 산정방법은 단순 요율방식 이외에도 상한액을 적용하거나 정액으로 확정하는 등 다양한 방식을 표준안에 포함했다. 주민들이 사업별 특성에 적합한 방식으로 신탁보수를 책정하도록 유도하기 위한 취지다.
신탁사가 사업시행자로서 역할을 다할 수 있도록 건설사업관리(PM·CM)는 직접 수행토록 했다. 용역 시행 때는 신탁사가 비용을 부담한다.
신탁사는 정비사업에 참여하는 인력을 주민에게 제시하고, 토지주 전체회의(총회)와 관리처분계획의 공고기간 등 주민 의견수렴이 중요한 기간에는 사업 현장에 신탁사 인력을 전담 배치토록 했다.
아울러 국토부는 구역 지정 이전에 예비신탁사를 선정하는 과정이 불투명하다는 지적이 제기되면서 제도 개선을 추진하기로 했다.
사업시행자 지정 이전에 신탁사와 협약을 체결할 경우 신탁방식 추진에 대해 일정 비율 이상의 주민동의를 확보하고, 신탁사도 공개 모집을 하는 등 공론화 절차를 거치도록 법제화할 계획이다. 법 개정까지 시간이 걸리는 점을 감안, 새로 신탁사를 선정하는 곳이 제도 개선사항을 반영할 수 있도록 금융투자협회에 관련 사항을 권고하기로 했다.
국토부 관계자는 "신탁사가 사업 시행 과정에서 뇌물 수수 등 형법을 위반할 경우 신탁사 임직원을 공무원으로 간주해 벌칙을 적용토록 기준을 강화한다"며 "조합 방식과 동일하게 전체회의 사전의결 규정을 위반한 경우 2년 이하 징역 또는 2000만원 이하 벌금에 처할 것"이라고 말했다.
ssuccu@fnnews.com 김서연 기자
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