부동산과 주식의 상승 그래프는 닮았다
한 번의 큰 부동산 상승 사이클을 겪고 보니 부동산 시장도 주식 시장과 비슷한 흐름대로 움직인다는 사실을 깨달았다.
주식 시장의 경우 지난 상승기 때 '태조이방원'이란 말이 유행했다. 태양열, 조선, 이차전지, 방산, 원자력과 같은 테마를 형성하며 시장을 이끄는 주도주가 먼저 올랐다. 주도주가 한 차례 오르고 난 뒤 소형 종목이 순차적으로 오르는 순환매 장세가 이어졌다. 그리고 유동성의 끝물에는 개나 소나 마지막 불꽃을 태우며 상한가를 치는 이상한 장세가 이어졌다. 그리고 이 이상한 장세의 끝물에서 개미(주로 주식을 처음 시작했던 지인)들이 밥을 먹고 카페에서 커피를 마시며 "삼성전자 10만원 갈 거 같아서 나도 샀잖아."라고 말했다. 피터 린치가 말한 '칵테일 파티' 그대로 였다.
부동산도 처음에는 서울 강남 3구(강남, 서초, 송파)의 핵심 아파트들이 먼저 오른다. 이른바 대장 아파트들이다. 이어서 마용성(마포, 용산, 성동)이 오르고 서울의 주변 지역 아파트들이 들썩인다. 그리고 과천, 경기 등 수도권과 지역 광역시, 대도시인 부산과 대전, 세종 등이 오른다. 마지막으로 지방 구석의 아파트들과 재개발 재건축 가능 단지들이 한 차례 오른다. 뉴스 기사에는 '오늘이 가장 싸다', '집 안 사면 바보' 같은 자극적인 헤드라인이 걸린다. 실수요자인 30대 부부는 불안에 떨며 은행에서 막대한 빚으로 내 집 마련을 한다. 보통 이때가 '꼭지'다.
부동산 투기의 끝물 즈음이었다. B씨는 1억원을 투자해 인천에 있는 아파트 5채를 한 번에 샀다. 매매가 1억원에 전세가 8000만원 정도인 노후 아파트 5채를 전세를 끼고 샀다. 1채당 각 2000만원을 투자해 1억원으로 5채를 샀다. 부동산 규제가 한창이라 1주택 취득세는 1%, 2주택은 8%, 3주택은 15% 세금을 메기던 시절이다. 사실상 3주택을 사는 순간 15% 마이너스 수익률을 기록하기 때문에 다주택 구매를 생각도 하지 마라는 정부의 경고였다.
하지만 여기에도 허점은 있었다. 공시가격(보통 거래되는 시세의 50~70% 수준) 1억원 미만 아파트의 경우 투기 목적이 크지 않다고 판단해 취득세 중과가 되지 않고 동일하게 1%만 적용되는 점을 노린 것이다. 공시가 1억 미만 아파트들은 1채를 사든 10채를 사든 취득세는 동일하게 1%만 부과됐다.
B씨가 1억원에 인천 아파트 5채를 사고 6개월 정도 지나자 투기 세력이 마지막 종착지인 인천 노후 아파트들을 사들이기 시작했다. 1억원이던 아파트의 가격이 20% 정도 올라 1억원2000만원이 됐다. B씨는 미련 없이 아파트 5채를 1년도 되지 않아 팔아 치웠다. 아파트 한 채당 2000만원 수익, 50%를 세금으로 내도 아파트 1채당 1000만원의 수익이었다. 1억원을 투자해 6개월 만에 세금 다 내고 5000만원을 벌어 들여 투자 수익 50%를 거둔 것이다.
A씨와 B씨의 사례를 겪으면서 부모님이 떠올랐다. 70평생 살면서 현재 경기도 한 빌라에 살 때까지 등기를 쳐 본 일(내집 마련)은 서 너 번도 되지 않는다. 하지만 누군가에겐 집을 사고 파는 일이 2년마다 핸드폰을 바꾸는 것처럼 아주 쉬운 일이었다.
실제로 일부 공인중개사(부동산)들은 투자 목적으로 집을 사는 고객의 리스트를 확보해 실수요자들을 위해 집주인이 네이버나, 직방 같은 사이트에 집을 내놓기도 전에 거래를 끝마친다. "투자 가치가 있고 전세를 끼고 사면 투자금이 얼마인데 2년 뒤쯤 팔면 될 것"이라고 조언도 해준다. 중개사 입장에서는 네이버 등에 광고를 올리지 않아 수수료를 아끼고, 투자자 입장에서도 좋은 부동산을 선점할 수 있다.
투자자가 바쁘면 계약 당일 부동산에 가지 않고도 계약서를 대신 써주기도 한다. 투자금이 소액(몇 천만원)인 경우 투자자는 부동산에 계약 위임장을 써주고 계약금과, 잔금 이체만 하고 거래를 마친다. 계약서와 등기는 카톡이나 등기로 받으면 그만이다. 어차피 투자자가 엉덩이를 깔고 사는 집이 아니라 잠깐만 보유했다 다시 팔 집이기 때문에 집을 실제로 보지도 않는다. 세입자는 자기 집주인이 바뀔 걸 모르는 경우도 부지기수다. 전형적인 그들만의 리그였다.
이제는 말할 수 있다..주판알을 튕기는 '그들'의 방식
유동성이 넘치는 시기에는 주식, 부동산, 가상화폐, 금 등 모든 투자자산의 가격이 오른다. 그리고 '그들'은 포트폴리오 분산 차원에서 대부분 이 같은 투자 자산 모두에 투자한다. 정부의 규제는 언제나 이들보다 느리고, 개미들은 항상 거품의 정점에 투자해 큰 손실을 본다. 5년간 주식투자를 하면서 '초심자의 행운'도 겪어보고 '나 천재인가'라는 착각에도 빠져봤다. 하지만 시간이 지나 결국 깨닫게 되는 진리는 개미보다 월등하게 정보 접근성이 좋은 '그들'에게는 절대로 이길 수 없다는 것이다. 그들은 제도를 설계하고, 언제나 한발 앞서 움직이기 때문이다.
지난 15일 김용남 개혁신당 전략기획위원장이 경제분야 정강정책을 발표했다. 그가 발표한 정책에는 한국 주식시장의 대부분 문제점이 포함됐다. '한국 주식이 미국 주식보다 후진' 모든 요소를 검토해 최적의 대안을 발표한 것이다. 구체적으로 입법과제 8가지로 △하나, 이사의 주주 충실 의무 △둘, 경영권 프리미엄 불인정 및 주식 공개매수 의무화 △셋, 물적 분할통한 쪼개기 상장 금지 △넷, 자사주 매입 후 소각 의무화 △다섯, 상장회사의 전자 투표제 및 전자 위임장 제도 의무화 △여섯, 집단소송 제도 개혁 및 절차 간소화 △일곱, 증거개시 제도 도입 △여덟, 거버넌스 개선 기구 국회 내 설치 등이다.
이 중 '경영권 프리미엄'은 국내 주식 시장에만 있는 이상한 제도로 블록딜 등 대규모 거래시에 대주주의 주식을 20~30% 더 비싸게 사주는 이상한 제도다. 미국에서는 소액투자자에게 매도 우선권 등을 부여해 시장에서 더 비싼 가격에 팔 수 있도록 유도해 주고 있다. 대주주를 우선하는 한국과 반대다.
또 자사주 매입의 경우도 미국에서는 자사주 '매입은 곧 소각(주가부양)'의 의미로 사용된다. 하지만 국내에서는 자사주 매입 공시를 띄우고 주가만 부양시킨 후 소각을 하지 않아 대주주의 지분만 늘리는 일이 자주 발생하고 있다.
김 위원장은 8가지 입법 과제 외에도 한국 증시 부양 중장기 과제로 3가지를 더 제시했다. △전환사채, 신주인수권부사채 등 발행 관련 제도 개혁 △기형적인 한국식 지주회사 제도 개선 △상속세율 인하 검토 등이다.
상속세율 인하의 경우 국내 일부 기업들은 상속세를 줄이기 위해 주가를 오히려 낮추려는 유인이 있어왔다. 주식의 가격이 올라버리면 60%에 달하는 주식 상속세를 낼 수 없어 주식을 팔아 세금을 내야한다. 이 경우 자식에게 상속할 지분율이 감소하기 때문에 상속 절차를 완료하기까지 주가를 눌러 왔던 것이다.
검사출신 김용남 전 의원은 한때 국민의힘 소속 의원이었다. 그는 대선 토론회 당시 윤석열 대통령 후보자가 손바닥에 '왕(王)'자를 쓰고 나온 것이 비판 받자 “손을 손가락 위주로 씻어서 왕자가 지워지지 않았을 것”이라고 해명한 바 있다.
국민의 힘을 탈당한 뒤 그는 최근 "사실은 (그때) 제 속마음은, 표현은 좀 그렇습니다만, 경멸 내지 조소의 의미가 컸던 것”이라며 “이게 논리적으로 설명도 안 되니 ‘아이고 저도 귀찮습니다’ 이런 취지로 (말했던 것)”이라고 털어놨다. 그 역시 당시 그가 속한 위치에서 일종의 '양두구육(양머리를 내걸고 개고기를 판매한다)'을 했던 셈이다.
TV속 국회의원 300명은 때로 너무도 우스꽝스럽고 바보처럼 보일 때도 많다. 하지만 그들이 가지고 있는 싱크탱그와 정보는 개개의 개미와는 차원이 다르다. 국민의 불편을 알고도 모르는 척 하는 경우도 많을 것이다. 이번에 개혁신당이 발표한 입법과제만 봐도 기울어진 운동장에서 개미들이 어떤 고통과 피해를 받는지 그들은 모두 속속들이 알고 있었다는 방증이다. 설령 몰랐다고 해도, 알려고 하는 의지만 있었다면 누구보다 정확하게(당연히 취재 기자보다 훨씬 더)알 수 있는 사람들이다.
매 4년마다 오는 국회의원 선거는 어쩌면 개미들에게는 기회다. 기울어진 운동장이 잠깐이나마 평평해 지는 찰나의 순간이다. 지식의 저주에 빠지는 대신 지혜를 나누면 힘이 된다.
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hwlee@fnnews.com 이환주 기자
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