'사업비 51조' 서울 한복판 빈땅에 100층 랜드마크 짓는다 [용산국제업무지구 내년 착공]

코엑스의 2.5배 50만㎡ 부지.. 최대 용적률 1700% 고밀개발
건물 잇는 '스카이 트레일' 설치.. 민간기업 참여 기대 반 우려 반

오세훈 서울시장(오른쪽 두번째)이 5일 서울 용산정비창 부지를 찾아 용산국제업무지구 개발 관련 설명을 듣고 있다. 서울시 제공

서울 용산국제업무지구가 10년 만에 재추진돼 본궤도에 오른다. 올해 상반기 구역지정 후 내년에 첫삽을 뜬다. 100층 내외의 랜드마크가 들어서 서울 한복판의 스카이라인도 대대적 변화가 예고되고 있다. 50조원 넘는 대규모 사업으로 코레일·SH공사가 사업시행자 역할을 맡게 된다. 다만 부동산침체 등으로 민간기업 참여는 기대 반 우려 반이다.

■2025년 착공, 2030년대 초 입주

오세훈 서울시장은 5일 서울 용산역에서 열린 '용산국제업무지구 개발계획안' 설명회에서 "입지, 잠재력 등 모든 면에서 가능성이 무한한 땅임에도 불구하고 그간 개발 기회를 얻지 못했던 용산이 이번 계획안 확정으로 혁신개발의 신호탄을 쏘아 올렸다"고 말했다. 동석한 한문희 코레일 사장은 "서울시와 협력해 올해 상반기에 구역지정을 받고 내년까지 실시계획 인가를 마치게 되면 도로와 공원 등 기반시설 착공으로 부지를 블록별로 민간에 공급할 계획"이라고 말했다.

용산국제업무지구는 자금부족과 국제 금융위기로 2013년 구역지정이 해제됐으나 이번 계획을 통해 10년 만에 다시 시동을 걸었다. 시는 지난 2022년 7월 '용산국제업무지구 개발구상 발표'를 통해 100층 랜드마크 청사진을 제시한 바 있다. 이번 계획은 지난 발표에 비해 착공 및 입주 시점을 공식화했다. 시는 올해 6월 구역지정 및 개발계획 고시를 마치고 2025년 6월 실시계획인가(지구단위계획 확정), 10월 기반시설 공사 착공 및 토지분양을 할 예정이다. 2028년까지 기반시설 조성을 마무리해 2030년대 초 입주가 시작될 것으로 전망하고 있다.

또한 지구 내 △국제업무 △업무복합 △업무지원 등 3개 존에 대한 구체적 개발방안도 담겼다. 시는 국제업무존의 경우 기존 용도지역 제3종일반주거에서 중심상업지역(용적률 1000%)으로 상향하기로 했다. 획지를 분양받은 민간이 창의혁신 디자인을 제안하면 도시혁신구역 또는 특별건축구역으로 지정해 최대 용적률 1700%까지 부여, 100층 랜드마크 등 고밀복합개발을 유도할 계획이다. 업무복합존에는 용산전자상가, 현대 연구개발(R&D)센터와 연계한 업무 및 기업 지원시설이 입주할 예정이다. 업무지원존은 주거·교육·문화 등 지원시설이 들어선다.

특히 오 시장은 계획 안에 녹지 확대 및 새로 도입한 복합놀이공간을 강조했다. 이를 위해 업무복합존 건축물 고층부(45층)에 건물을 잇는 1.1㎞ 길이 '스카이트레일'을 무료로 도입할 계획이다.

■부지조성 후 민간에 토지분양

용산국제업무지구는 개발면적이 코엑스 2.5배 크기인 약 50만㎡, 사업비 51조1000억원(지분율 코레일 70%, SH공사 30%)에 달하는 만큼 공공과 민간 2단계로 사업을 추진할 계획이다. 1단계로 코레일·SH공사가 기반시설과 20개 필지로 나뉜 부지를 조성해 민간에 공급하고, 2단계에서는 토지를 분양받은 민간사업자가 개발하는 방식이다.

구체적 토지분양가는 착공 전 실시계획인가 시점에 확정될 예정이다. 2010년 민간이 기반시설 및 건축물을 일괄 개발하는 민간주도 통합개발 방식과 달리 공공성을 강화한 셈이다. 다만 사업 좌초이력이 있는 데다 현재 부동산경기 침체 등으로 민간기업 참여가 순조롭게 진행될지 반신반의하는 분위기가 짙다. 약 100층 빌딩이 들어설 예정인 상암DMC랜드마크용지 역시 기업 참여가 없어 5차례 유찰되고 매각공고가 진행 중이기 때문이다.

시는 '용산국제업무지구 타운매니지먼트'(가칭)를 설립, 기업 유치에 나설 계획이다. 서울시 임창수 미래공간기획관은 "용산은 서울 어떤 지역보다 국제기구 및 기업들 관심이 있는 땅"이라며 "공공기관에서 하는 토지분양이다 보니 사업성 최우선보다 적정 토지가격이 책정되도록 사업시행자와 협의할 계획"이라고 말했다.

시는 용산국제업무지구 개발이 완료되면 14만6000명 고용, 32조6000억원 생산유발 효과를 내다봤다.

[e-mail] 최용준 기자