"책준 등 불공정 조항이 PF 위기 유발… 가이드라인 절실"

건산연 제도적 보완 방안 보고서
업황 악화에 공사비 미지급 늘며
대량도산 등 경제불안 초래 지적
"시공사, 이익 적고 위험부담 크다"
시행사 등 책임 분배 필요성 역설

서울 동대문구의 한 주택재개발 신축공사 현장 모습 . 뉴시스

책임준공을 비롯한 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업 약정서의 불공정 조항이 현 PF 위기를 일으킨 원인 중 하나라는 지적이 제기됐다.

9일 한국건설산업연구원(건산연)은 '부동산 PF 약정의 공정성 제고 위한 제도적 보완방안' 보고서를 통해 PF 약정의 공정성을 높이기 위한 정부 가이드라인이 마련돼야한다며 이같이 강조했다.

보고서는 "부동산 개발사업이 성공하려면 시행사와 시공사(건설사), 금융기관 등 사업 참여자 간 수익 및 위험 분담이 적절히 이뤄져야 한다. 하지만 국내 부동산 PF는 시공사가 상대적으로 적은 이익을 얻으면서 대부분의 위험을 지는 구조로 20여년 간 운영돼 왔다"며 "이러한 특징이 지금의 위기를 발생시킨 요인 중 하나"라고 분석했다.

보고서에 따르면 책임준공 약정은 시공사가 건축물 준공 책임을 지도록 하면서 약정된 기간 내 준공하지 못할 경우 책임이 면제되는 사유를 전쟁이나 지진 같은 천재지변에 국한하고 있다.

또 공사 과정에서 발생할 수 있는 민원, 자재 수급의 장기간 지연, 노조 파업 등의 예외 사유를 일절 허용하지 않는다. 책임준공은 부동산 개발사업에서 사용되는 주요 약정서에 중첩적으로 규정돼 있는 조항 중 하나다.

채무인수와 공사비 조정 불인정, 대물변제, 유치권 포기 등의 조항과 함께 시공사들의 부실위험은 가중되는 상황에서 2년전 하반기 이후 급격히 나빠진 사업여건과 맞물려 리스크로 작용하고 있다고 봤다.

저조한 분양률 때문에 시행사가 공사비를 지급하지 못하는 경우에도 건설사는 자기 자금을 투입해 정해진 기간 내 준공해야 하는 부담을 갖는다. 하루라도 준공기간이 경과할 경우 시행사와 함께 PF 채무를 상환해야 하는 부담을 지게 되는 경우도 빈번하다고 지적했다.

이로 인해 부동산 경기 침체기 개발사업의 수익성 악화가 건설사의 대량 도산으로 이어지고 금융시장과 거시경제 전반의 불안을 초래하는 문제가 반복되고 있다고 분석했다.

건산연은 "현실에서 이뤄지는 PF 약정 내용은 민법, 공정거래법, 건설산업기본법 등 관련 법률에 비춰 불공정한 거래행위에 해당할 가능성이 있다"며 "금융위원회, 국토교통부, 공정거래위원회 등 관계부처가 PF 약정 내용에 관한 가이드라인을 마련하고, 해당 업권에 행정지도의 형태로 이를 시행할 필요가 있다"고 강조했다.

김정주 건산연 연구위원은 "부동산 PF 약정 내용의 비합리성을 개선할 필요성에 대한 공감대가 확산되고 있다"며 "PF 협약내용 가이드라인을 마련하는 한편 금융기관과 시행사, 건설사 사이에서 발생하는 협약내용 개정 등을 통합적으로 다룰 수 있는 분쟁조정기구를 활성화해야 한다"고 덧붙였다.

[e-mail] 연지안 기자