구제책으로 부족한 특별법… '전세사기 사각지대' 여전

전세사기 특별법 통과 되더라도
피해회복 어려운 경우 '상당'
'입주 전 사기'가 대표적 사례
일각"적극적 보완책 마련 시급"

#. 30대 A씨는 지난 2022년 7월 임대인 박모씨(53)와 서울 영등포구 소재의 빌라에 전세 계약을 맺은 뒤 입주 예정일에 잔금을 치렀지만 입주하지 못했다. 전에 살던 세입자는 "박씨로부터 전세금을 돌려 받지 못했다"며 짐을 빼지 않았다. 임대인 박씨는 A씨에게 "금융사고가 터졌다"고 말한 뒤 잠적했다. A씨는 "사회초년생인데 이런 황당한 일을 겪으니 너무 절망스럽고 하루하루 힘이 든다"고 말했다.

'선구제 후회수'를 골자로 하는 전세사기 특별법 개정안이 더불어민주당 주도로 국회 문턱을 넘을 가능성이 커진 가운데 A씨 사례와 같은 입주 전 사기를 비롯해 신탁 사기·다가구주택 전세사기 피해 등 사각지대 우려가 여전해 보완이 필요하다는 지적이 나온다.

■ 입주도 못하고 당한 전세사기

7일 법조계 등에 따르면 A씨가 당한 전세사기는 '입주 전 사기'에 해당한다.

A씨는 전입신고까지 마치고 전세 보증 보험까지 가입했지만 입주를 하지 못해 대항력도 발생하지 않는다. 주택도시보증공사(HUG)로부터 거주 확인을 받지 못해 계약 기간이 끝난 뒤 보증 이행 청구도 할 수가 없다. A씨는 박씨에 대해 형사 고소를 진행했지만 한푼도 돌려받지 못했다. 전세사기 피해 상담도 받아봤지만 A씨는 어떠한 지원도 받을 수 없는 상태다.

피의자 박씨는 지난해 11월 사기 혐의로 인천지방법원에서 1심 징역 2년을 선고 받고 2심 재판이 진행 중이다. 그는 수도권에 150채의 빌라를 보유 중으로, A씨 외에도 다수의 세입자를 상대로 한 전세사기 혐의로 수사를 받고 있다.

A씨가 당한 '입주 전 사기'의 전세사기의 한 형태로 보이지만 전세사기 특별법 개정안으로도 피해회복이 어려운 상황이다.

전세사기 특별법 개정안은 전세사기 피해자인 임차인의 전세보증금 일부를 우선 정부기관이 돌려주고 정부기관은 추후 임대인에게 구상권을 행사해 비용을 보전하는 내용을 담고 있다. HUG 또는 대통령령으로 정하는 기관이 전세사기 피해 주택의 보증금 반환 채권을 사들인 뒤, 임대인에게 구상권을 행사하는 방식이다. 채권 매입 가격은 주택임대차보호법상 우선변제 보증금 비율(지역별로 다르나 주택 가격의 평균 30%가량) 이상으로 하도록 했다.

A씨의 경우 선구제 후회수의 대상자가 되지 않아 구제가 불가능한 것으로 나타났다. 현행 전세사기특별법은 전세사기 피해자로 인정받으려면 대항력과 우선변제권을 가지면서 임대인의 보증금 미반환 의도와 다수 피해자가 확인돼야 한다고 규정하고 있기 때문이다.

■ 특별법 개정안 '사각지대'

다가구 주택 피해자의 경우에도 전세사기를 인정받기 힘든 것으로 나타났다. 정부에서 전세사기 피해자로 인정된 1만5433명 중에 2670명(17.3%)은 다가구 주택 피해자다. 다가구 주택은 권리관계가 복잡해 우선매수권 활용과 경·공매 유예가 힘든 대표적인 사각지대로 꼽힌다.

대구 남구에서 보증금을 돌려받지 못한 다가구 전세사기 피해자 B씨는 지난 1일 세상을 떠난 것으로 전해졌다. 대구 전세사기대책위에 따르면 B씨는 후순위 세입자로 전세금을 돌려받기 힘든 상황이었다.

김태근 세입자114 운영위원장(변호사)는 "피해 회복이 전혀 되지 않고 있는 전세사기 피해자들이 많다"며 "다가구 주택 피해자에 대한 보호도 이뤄지지 않고 있기 때문에 선구제 대상으로 포함하는 등 적극적인 대책 마련이 필요해 보인다"고 했다.

집주인이 신탁회사와 계약을 맺은 후 동의없이 세입자를 들이는 신탁 전세사기 피해 구제방안도 보완이 필요하다는 지적이다.

이번 개정안에 임차주택을 법원이 주택 인도 소송을 유예 또는 정지할 수 있도록 하며 강제집행을 일시정지할 수 있도록 하는 특례조항도 신설된 바 있다. 피해자들 입장에선 실질적 구제가 어렵다는 목소리가 나온다.

안상미 전국 전세사기대책위원회 공동위원장은 "대항력과 채권 등이 없다면 일시정지로 시간을 버는 것 외에 할 수 있는 일이 없다"며 "사각지대에 놓인 전세사기 피해자들을 위한 논의가 더 필요하다"고 말했다.

[e-mail] 주원규 기자