PF 사업성평가 '최종안' 나왔다...금융업계 충당금 적립액 소폭 줄어들 듯

각 금융협회에 PF 사업성 평가 위한
건전성 분류 세부 원칙 최종안 전달
모호한 문구 예시 들어 구제화하고
건설·금융업계 등 의견도 일부 수용
예외 인정되며 부담 소폭 덜었지만
경·공매, 충당금 규모 큰 차이 없을 듯

서울 시내 아파트 공사 현장 모습. 사진=뉴시스

[파이낸셜뉴스] 금융감독원이 지난 5일 금융업계에 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업성평가 기준 최종안을 전달했다. 건설업계가 요청했던 '만기연장 3회 이상'에 대한 예외사항 뿐 아니라 연체율·공정률 관련 '상당히 부진'이나 '매우 부진' 등을 판단하는 기준에 대한 예시가 명시됐다. 최종안을 전달 받은 금융회사는 이달부터 PF 사업장에 대한 사업성과 건전성을 분류하고 충당금 적립 및 경·공매 등 사후관리에 착수하게 된다. 최종안이 최초안 대비 일부 예외를 허용하면서 '유의'나 '부실 우려' 등급을 받는 사업장 수가 다소 줄어들 수 있겠지만 변화 폭은 크지 않을 것으로 예상된다.

기간 구체화 등...당국, PF 사업성평가 최종안 발송

부동산PF 사업성 평가 및 건전성분류 세부원칙 주요 수정 내용

‘상당한 기간‘, ‘상당히 부진‘, ‘매우 부진‘ 등 기준에 대한 예시 제공

연체·연체유예·대주단 협약·자율협약 대상이 아닌 사업장의 경우 만기 연장을 감안해 사업성 평가 예외 가능

매도청구, 토지수용 등 법적절차가 진행 중이거나 영향 평가, 문화재 발굴, 오염토 발견 등으로 불가피하게 지연되는 경우 해당 기간은 경과기간 산정시 제외

분양률 등을 감안해 사업장 전체 PF 대출 원리금 회수에 문제가 없을 경우 사업성 평가 예외 가능

파이낸셜뉴스가 9일 입수한 '부동산 PF 사업성 평가 및 건전성 분류 세부원칙'에 따르면 최종안은 '장기간', '매우 부진' 등 모호한 문구를 구체화해 PF 사업성 평가 가이드라인을 제시했다.

지난 5월 13일 금융당국이 발표한 '부동산 PF 사업성 평가기준'에 업계 의견을 반영한 '보완추진 사항'을 더하고 세세한 부분을 마저 정돈한 결과다.

금감원 관계자는 "업계 의견을 수렴해서 최종안을 만들었다"며 "다음주 중 업권별 내규 개정 작업을 거쳐 7월 초까지 사업성 평가를 완료하도록 할 계획"이라고 말했다.

예를 들어, 브릿지론 사업장이 '유의' 등급으로 평가받는 요건 중 하나인 '최초 대출 만기 도래 후 장기간이 경과했으나 사업 진행에 필요한 부지매입을 완료하지 못한 경우'의 '장기간'을 6개월, '최초 대출 만기 도래 후 장기간 경과했으나 사업 진행에 필요한 부지매입을 완료하지 못한 경우'의 '장기간'은 12개월이라는 예시를 마련했다. '부실 우려' 등급의 경우 이 기간이 각각 12개월, 18개월로 늘어난다.

본PF 사업장이 '유의'나 '부실 우려' 등급을 받게 되는 요건 중 공정률이 당초 계획 대비 '상당히 부진' 혹은 '매우 부진'한 예시로는 최초 대출 취급일 이후 18개월이 경과했는데 공정률이 계획 대비 3개월 이상 각각 20%p, 25%p 하회하는 경우를 특정했다. 주택도시보증공사(HUG)에서 보증사고가 발생한 경우는 '부실 우려' 등급으로 판단되는 요건 중에서 제외됐다.

금감원은 이같은 내용을 담은 최종안을 지난 5일 협회를 통해 은행·보험·여신·저축은행·증권 등 각 업계에 전달했다. 이를 바탕으로 금융회사는 분기별로 PF 사업장별 사업성을 4단계(양호·보통·유의·부실 우려)로 평가하고 사후관리를 진행해야 한다. 사업성 평가 결과 '유의' 등급 사업장은 재구조화 또는 자율 매각을 하도록 하고 '부실 우려' 등급 사업장은 상각, 경·공매를 통한 매각 등을 통해 신속하게 정리하는 것을 원칙으로 한다.

부담 약간 덜었지만...수조원대 손실 인식 불가피

금융권에서는 이번 최종안이 적용되면 당초 예상했던 충당금 적립 규모나 경·공매에 돌입하는 사업장 개수가 소폭 줄어드는 효과가 있을 것으로 내다봤다. 다만 그 차이는 크지 않을 것이라는 분석이다.

금융권 관계자는 "건전성 분류를 악화하지 않을 수 있는 예외 사유를 반영해 달라는 건의가 수용됐다"며 "예외가 일부라도 조금이라도 반영됐으니 (정리 대상이 되는) 총액은 줄겠지만 전체 비율을 바꿀 정도는 아닐 것"이라고 말했다.

예컨대 보완추진 사항이 반영된 최종안에는 만기 연장 3회 이상의 경우에도 자체적으로 정상 여신을 유지하는 경우에는 만기 연장을 감안해 예외를 적용하도록 하는 내용이 포함됐다. 기존 '지속적이고 중대한 애로사항' 중 한 가지 이상만 발생해도 '보통' 등급을 받던 것을 두 가지 이상 발생 시로 기준을 낮춰 잡았다.

이외에도 문화재 발굴, 오염토 처리 등으로 사업이 지연되는 경우 사업성 평가 시 불이익이 없도록 하고 PF보증, 분양보증 사업장은 보증기관 사업장 관리 기준 등을 고려해 보증기관과 협의해 평가토록 하는 등 개별 사업장의 상황을 구체적으로 고려했다.

이처럼 예외가 허용되면 최초안을 기준으로 했을 때보다 높은 등급으로 평가받는 사업장이 있을 수 있지만 이는 예외일뿐 추세에는 큰 변동이 없을 것이라는 입장이다. 금융당국 관계자도 "4단계로 나누는 기준을 명확히 하거나 보완한 것"이라며 "'유의'나 '부실 우려' 등급이 약간 줄어들 수는 있지만 유의미한 숫자는 아닐 것"이라고 설명했다.

금감원은 앞서 전체 PF 사업장 230조원 규모 가운데 5~10%(최대 23조원)가 '유의' 또는 '부실 우려'로 평가돼 구조조정 수순에 들고 특히 2~3%(최대 7조원)는 경·공매가 필요할 것으로 예측했다. '유의' 등급까지는 기존 '부실 우려' 등급과 비슷한 수준 충당금만 적립하면 되지만 신설된 '부실 우려' 등급으로 판정되면 충당금을 익스포져의 최대 75%까지도 크게 높여 쌓아야 한다.

나이스신용평가는 이번 신용평가로 증권·저축은행·캐피탈 등 2금융권의 추가 충당금 부담만 최소 3조원에서 최대 8조7000억원에 이를 것으로 예상했다.

[e-mail] 이승연 기자