KDI "빚으로 30배 사업 벌이는 부동산PF...보증폐지 등 근본적 개선必"

KDI, 부동산PF 근본적 구조개선 필요 제언
지난해 기준 PF 전반 230조 육박...단기 처방 그쳐
보증으로 97% 자금 해결...사업 평가 부실화↑
재무·사업 정보 공시해야...자본확충 장려 필요

금융당국이 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 연착륙을 위한 사업성 평가기준 개선과 자금공급 강화 및 부실 사업장 재구조화 및 정리 지원에 나선다. 사진은 경기 수원시의 한 건설현장. 2024.4.25/뉴스1 ⓒ News1 이재명 기자 /사진=뉴스1

[파이낸셜뉴스] 우리 부동산 시장의 뇌관으로 여겨지는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 해결을 위해 제 3자 보증을 폐지하고 자본비율을 늘리는 등 근본적인 개선이 필요하다는 분석이 나왔다. 국책연구기관인 한국개발연구원(KDI)은 "자본의 97%를 제 3자 보증에 의지해 빚을 내는 구조가 문제의 핵심"이라며 "금리가 하락하면 부동산PF가 다시 증가하며 새로운 문제가 발생할 수 있다"고 지적했다.

100억으로 3000억 사업...문제 핵심은 '빚'

20일 KDI가 펴낸 '갈라파고스적 부동산PF, 근본적 구조개선 필요' 보고서에 따르면 우리나라 부동산 사업주체의 자기자본 비율은 3%에 불과하다.

최근 3년간 우리나라 PF사업장의 평균 사업비는 3749억원 수준이다. 통계에 따르면 사업 주체들은 118억원 수준의 자본만 갖고 30배 이상규모의 사업을 벌인 셈이다.

주요 선진국의 경우 모두 30% 이상의 자본을 확보한 상태에서 사업을 시작하는 것으로 나타났다.

우리 부동산 시장 가운데 PF사업장이 차지한 비율도 만만치 않다. 2019년에 100조원 미만이었던 'PF익스포저'(대출+보증)는 4년 만에
160조원 수준으로 급증했다. 금융감독원 조사에 따르면 토지담보대출과 새마을금고 대출 등 유사 PF대출을 포함하면 무려 230조원에 이른다.

사업주체와 별개인 '제 3자 보증'으로 연결된 자금인 만큼 부동산 시장에 닥친 위기가 고스란히 금융 위기로 이어질 수 있는 구조다. 30여 개 저축은행이 뱅크런으로 무너지고 10만명 이상의 고객이 손실을 입었던 2011년 저축은행 위기도 PF 부실이 주요 원인으로 지목됐다. 2022년 레고랜드 사태 역시 연관 PF부실이 터지며 채권시장까지 경색되는 결과로 나타났다.

부동산PF 사업구조 /사진=한국개발연구원

외국의 경우 사업주체의 자본이 충분하지 않으면 아예 사업을 진행할 수 없다. KDI는 유독 우리나라에서만 부동산PF 시장이 커진 것을 제도 도입 당시의 특수성이 선분양 관련 제도와 결합한 결과라고 봤다.

1997년 외환위기 직후 건설사의 부채비율이 900%에 이르자 정부는 이를 200%까지 강제로 낮추기로 했다. 부채비율 제한으로 건설 사업이 불가능해진 건설사들이 자본이 적은 시행사로 하여금 대출을 실행하고 대신 보증을 서는 방식으로 사업을 진행한 것이 시작이다. 현재의 '낮은 자본, 높은 보증' 구조가 만들어진 셈이다.

여기에 수분양자가 납입한 계약금과 중도금을 공사비로 활용하는 것을 허용하며 선분양을 통한 공사비 충당이 가능해졌다. 초기 자본이 낮더라도 일단 사업을 시작해 분양을 진행하면 자금 융통이 가능해졌다. 사업주체로서는 굳이 위험을 감수하고 초기에 많은 자본을 투입하지 않게 됐다.

보증 없애고 자본↑...필요하면 규제도

KDI는 "문제가 명확한만큼 개선방향도 명확하다"며 "자기자본비율을 선진국 수준으로 높이고 제3자의 보증은 폐지해야 한다"고 꼬집었다. 특히 선진국과 같이 자기자본 확충에 대해서는 규제를 통해 사업을 제한할 수도 있다고 봤다.

그간 적은 돈으로 건설을 시작하던 사업주체가 위축되며 공급이 줄어들 우려도 있다. KDI는 "일부 위축이 발생할 수 있지만 대형 시행사로 성장한 회사가 있고 지분투자자의 저변도 좁지 않다"며 "주택공급의 안정성은 개선될 것"이라고 예측했다.

다만 과도기적으로는 자본 확충을 장려하는 지원책도 병행해야 한다고 덧붙였다. 미국의 경우 시행사가 주택개발사업을 통해 저소득층을 위한 주택공급을 늘리면 세금감면 혜택을 제공한다. 특히 간접부동산투자회사인 리츠(REITs)를 시행주체로 키워 토지에 대한 양도소득세
의 과세를 이연해 주는 방식도 제시했다.

KDI는 부동산PF에 일시적으로 자금을 융통하는 등 '땜질식 처방'이 이어지는 이유로 재무·사업 정보가 '깜깜이' 상태라는 것을 지적했다. 국토교통부, 금융당국, 신용평가사, HUG, 부동산신탁사 등 어느 곳도 모든 사업장에 대해 체계적인 재무 및 사업 정보를 수집하지 않고 있다는 것이다.

KDI는 "향후 모든 개발사업을 대상으로 사업장·회사별 재무 및 사업 정보를 비롯해 완료 후 성공 여부와 수익성에 대한 정보를 상시적으로 수집해 정기적으로 공시해야 한다"며 "부동산PF 종합 데이터베이스를 구축하는 것도 매우 중요한 과제"라고 강조했다.

[e-mail] 이창훈 기자