PF 충격에 부동산신탁 신용 위기

지난 2월 한국토지신탁 이어
KB부동산신탁 신용등급 강등

부동산 경기 침체가 이어지면서 부동산신탁사들의 신용도가 위기를 맞고 있다.

20일 신용평가업계에 따르면 지난 2월 한국토지신탁에 이어 최근 KB부동산신탁의 신용등급이 강등됐다.

나이스신용평가와 한국신용평가는 지난 18일 KB부동산신탁사의 단기 신용등급을 A2+에서 A2로 각각 하향 조정했다. 대손 관련 비용이 커지면서 큰 폭의 당기순손실을 냈기 때문이다. 또 부동산 개발 시장의 업황 저하로 책임준공형 관리형토지신탁 사업장이 부실화됐다.

나이스신용평가 윤기현 연구원은 "시중금리 및 공사비가 급격히 올랐다"면서 "부동산 개발 시장의 환경이 빠르게 저하돼 수익성이 악화되고 있다"고 전했다. 이어 "책임준공형 관리형토지신탁 관련 우발채무 위험이 현실화되면서 관련 익스포저에 대해 적극적으로 대손충당금과 충당부채를 적립했다"면서 "이에 따라 대손 관련 비용이 크게 증가했다"고 설명했다. KB부동산신탁의 대손비용률은 2022년 2.2%에서 지난해 19.7%로 급등했다.

늘어나는 신탁계정대도 부담이다. 신탁계정대는 부동산신탁사가 사업비 조달을 위해 고유계정에서 신탁계정으로 대여한 금액이다. 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장 부실로 시공사가 자금을 조달할 능력이 없어지면 신탁사가 신탁계정대를 투입해 공사비 등을 조달한다.

그러나 시공사가 나중에 이를 회수하지 못하면 신탁사의 손실이 된다. KB부동산신탁의 3월 말 기준 신탁계정대 잔액은 7866억원이다. 2022년 말(2423억원)보다 두 배 넘게 불어났다.

이보다 앞서 한국토지신탁의 신용도 역시 추락했다. 한국신용평가는 지난 2월 한국토지신탁의 무보증 사채 신용등급을 A0에서 A-로 강등했다. 부동산 경기 저하로 고정이하자산이 증가하고, 수익률도 악화일로에 있어서다. 3월 말 기준 고정이하자산 잔액은 4458억원으로 부동산신탁사 가운데 가장 많다. 계열 건설사도 부담이 되고 있다.

한국신용평가 여윤기 연구원은 "계열사 동부건설, HJ중공업에 대한 재무 지원 가능성, 차입형 개발신탁 사업장에 대한 신탁계정대 투입, 매입약정 현황 등 우발부채 부담이 존재한다"고 짚었다. 동부건설은 올해 1·4분기 186억원의 영업적자, HJ중공업은 지난해 1082억원의 영업적자를 각각 기록했다.

신용도 위기는 이들의 자금 조달력에도 영향을 미친다.

신용 강등으로 한국토지신탁은 같은 달에 진행한 회사채 수요예측에서 참패를 겪어야 했다. 동부건설이 지난 12일 발행한 전자단기사채 3개월물의 금리는 연 9.50%를 기록하기도 했다.

동일 신용도를 가진 기업들(연 5~6%)과 비교해 두 배 가까이 높다.

[e-mail] 김현정 기자