"분양가 내려야 승인"… 지자체 인허가 재량권 제동 걸리나 [부동산 아토즈]

1~5월 인허가 전년동기대비 급감
"담당자 따라서 기준 달라져" 지적
국토부, 업계 애로사항 수렴나서
층간소음 완화 조건으로 내걸고
임대→분양형 변경 요구 사례도

정부가 지자체의 주택 인허가 재량권 남용에 대한 실태조사에 착수했다. 법이나 조례에도 없는 일명 '그림자 규제'가 인허가에 걸림돌로 작용하고 있는 지 살펴보기 위해서다.

23일 업계에 따르면 국토교통부는 최근 주택·건설 협회를 통해 인허가 애로사항에 대한 의견수렴에 나선 것으로 확인됐다. 이번 조사는 지자체의 과도한 재량권에 초첨이 맞춰진 것으로 전해졌다.

착공과 준공은 그나마 소폭 늘고 있지만 미래 공급지표인 인허가는 크게 감소하고 있어서다.

실제 올 1~5월 전국 주택 인허가 물량은 12만5974가구로 지난해 같은 기간보다 24%나 줄었다. 2023년도 42만9000가구로 연간 목표치(54만가구)의 80%에 불과하다. 일선 현장에서도 지자체의 재량권이 너무 남용 되고 있다는 주장이 나오고 있다. A사 관계자는 "조례·지침에 없는 데 담당자 해석에 따라 법 보다 더 강한 기준을 요구하는 경우가 적지 않다"며 "누가 인허가를 담당하느냐에 따라 조건·기준이 달라지기도 한다"고 말했다.

실제 B사는 임대주택 인허가를 신정했지만 해당 지자체는 임대가 너무 많아 분양으로 바꿀 것을 요구하며 반려했다. 층간소음 기준도 현행 법 보다 더 높은 기준을 충족해야 한다는 조건을 내거는 지자체도 적지 않다는 게 업계의 설명이다.

분양가 심사를 받지 않은 비 규제지역의 일부 지자체에서는 재량으로 심사를 진행하면서 공급에 걸림돌도 작용하고 있다. C사 관계자는 "요구 금액에서 10~15% 분양가를 내려야 승인을 내줄 수 있다고 해서 사업을 유지해야 할지 고민이다"고 토로했다. 공사비 상승으로 지자체 의견을 수용할 경우 적자사업이 되기 때문이다.

인허가에 앞서 진행되는 교육청 학생 배정 협의도 난관이 적지 않다고 입을 모은다. 증·개축이 불가능하면 학교를 신축해야 한다. 신축의 경우 새 아파트 분양 물량이 4000가구를 넘어야 한다. D사 관계자는 "결국 주변 개발이 진행돼 4000가구가 넘을 때까지 사업 추진이 안 되게 된다"며 "현재 아파트 사업이 중단된 상태"라고 말했다. 한 시행사의 고위 임원은 "부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 신규 대출이 멈춰 서면서 많은 어려움을 겪고 있다"며 "그나마 진행되는 프로젝트도 지자체의 과도한 요구에 어려움을 겪는 사례가 적지 않다"고 말했다.

한편 정부는 오는 8월 추가 공급대책을 발표할 예정이다. 대책에 인허가 걸림돌 해소 방안도 담길 것으로 전망되고 있다.

업계 관계자는 "지자체 그림자 규제 문제는 계속 지적됐던 사안"이라며 "큰 규제 완화도 중요하지만 이에 대한 해결방안도 필요하다"고 강조했다.

[e-mail] 이종배 성석우 기자