1기 신도시 사업성 기대되지만 인근 전세난·이주 장기화 불가피[1기 신도시 재건축 밑그림 나왔다]

조합설립 요건 완화로 사업속도
개별 단지별 사업성 차이 있을듯

1기 신도시 도시정비기본계획안에 대해 전문가들은 사업성 개선을 기대했다. 용적률 및 조합설립 요건 완화 등에 따른 것이다. 다만 이주대책은 금융과 공급지원에도 불구하고 인근 전세난과 이주 장기화 우려 등이 제기되고 있다.

14일 부동산시장 전문가들은 중동, 산본의 용적률 상향 등으로 1기 신도시의 사업성 개선을 내다봤다. 높아진 기본용적률에 각종 용적률 인센티브가 추가될 수 있어 사업성 확보에 무리가 없다는 분석이다. 다만 아파트 면적에 따라 개별 단지별 사업성 효과는 다소 차이가 있을 수 있다는 지적이다.

박합수 건국대 교수는 "중대형은 사업성 개선 효과가 나타나지만 초소형이나 소형 면적이 많은 단지는 용적률이 상향되면 조합원들이 그만큼 넓은 면적을 받기 때문에 일반분양은 줄어들 수 있다"고 말했다.

'허용정비물량 제도'를 활용하는 것도 주목할 만하다는 평가다.

허용 정비물량 제도는 노후도시 특별법상 이주수요 대비 주택 공급이 부족할 경우 실착공 물량을 조정하는 제도다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "도시 재구조화 시 이주로 인한 원주민 이탈을 막아 재정착률을 높이고, 사업성 외에도 도시의 수용 가능한 인구증가 규모와 정주환경의 쾌적성 유지가 가능한 선에서 적정 개발밀도를 고려한 것으로 판단된다"며 "중동은 7호선 부천시청역, 신중동역 주변, 산본은 4호선 수리산역, 산본역, 금정역 주변 등이 중심상업지구로 개발되는 등 일부 고밀개발 시현이 가능할 것으로 판단돼 해당 구역의 선호가 높을 전망"이라고 내다봤다.

앞서 확정된 정비사업 조합설립 요건 완화도 사업속도를 높일 것으로 봤다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "조합설립 동의 요건을 기존 75%에서 70%로 완화한 것은 5%p를 낮춘 것인데, 실제 5%p 동의율을 높이는 데 5년 이상 걸리는 사례도 있다"며 "동별 동의율도 과반에서 3분의 1로 낮추면서 전체 동의율을 맞추고도 동별 동의율에서 발목이 잡히는 것을 막을 수 있을 것"이라고 말했다.

다만 이주대책과 관련해서는 의견이 엇갈린다. 정비사업 기간 내 이주수요 관리와 이주주택 물량을 공급하기 위해 '순환정비모델'을 마련하고 이주금융을 지원하는 것은 긍정적이지만 인근 전세난이나 이주지연 등은 불가피할 것으로 우려됐다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "여러 가지 이주방안의 하나로 공공임대나 유휴부지 등이 제시될 수 있다"며 "하지만 대량의 이주수요가 발생할 것이 명확하다고 해서 그걸 공공임대로만 처리하겠다는 접근은 한계가 있다"고 말했다.

기존 영구임대 입주자들의 이주부터 올림픽선추촌 같은 대단지 부지 확보와 공사기간 등 이주지연도 변수다. 김 소장은 "순환방식 이주정책의 경우 실제 40년 이상 소요되는 경우도 있다"고 말했다.

박 교수는 "1기 신도시 외에도 3기 신도시 등 수도권 전체적인 공급일정 등을 고려할 때 인근 전세난 등이 예상된다"고 말했다.

[e-mail] 연지안 기자