[파이낸셜뉴스] 비규제지역도 6억원 이상 주택 구입시 '자금조달계획서'를 제출해야 한다. 서울의 경우 대부분의 아파트가 대상이 된다. 자금조달계획서를 분석하면 ‘갭투자(전세보증금 승계)‘ 현황을 알 수 있다.
국토교통부의 올 1~7월 서울 주택 자금조달계획서를 살펴보면 이 기간 갭투자 비중은 39.4%를 기록하고 있다. 2020~2021년 과거 집값 폭등기 때에는 50%가 넘었는 데 감소한 수치다. 세부적으로 보면 60대 이상에서도 갭투자가 적지 않은 것으로 조사됐다.
70대, 주택 갭투자...부담부 증여 목적?
올 1~7월 자금조달계획서를 제출한 서울 주택 거래 가운데 ‘전세금을 승계한 갭투자’ 거래는 총 7352건이다.
연령대별로 살펴보면 30대가 2340건으로 31.8%를 차지해 1위를 기록했다. 뒤를 이어 40대가 2042건(비중 27.8%)이다. 30대와 40대 비중을 더하면 59.6%에 이른다. 갭투자 10건 중 6건이 3040세대에서 이뤄진 셈이다.
눈길을 끄는 것은 60대 이상에서도 갭투자 거래가 제법 이뤄진 점. 60대의 올 1~7월 갭투자 거래건수는 809건(11.0%)으로 조사됐다. 70대 이상도 365건으로 5.0%의 비중을 기록했다. 60대 이상 갭투자 거래는 20대(5.0%) 보다 더 많았다. 국토부 자료를 보면 한 70대 남성은 서울 강남구에서 100% 임대보증금을 승계해 주택을 매입했다.
이에 대해 '부담부 증여'를 목적으로 한 갭투자도 적지 않을 것이라는 게 시장의 분석이다. 채무를 포함해 자녀 등에게 증여하는 것을 부담부 증여라고 한다.
업계 한 관계자는 “사전 증여의 경우 미래의 상속세를 줄이는 방안 가운데 하나”라며 “대출이나 전세를 낀 '부담부 증여' 등의 방식으로 부동산을 미리 증여한 뒤 일정 기간이 지나면 부모 사망 후 상속 재산에 합산하지 않는다”고 말했다.
그렇다면 이들 갭투자의 경우 자기자본을 얼마나 조달했을까. 임대 보증금 승계 비율을 보면 어느 정도 짐작할 수 있다.
우선 20대는 임대보증금 승계 비율이 평균 82.5%에 이른다. 자금 여력이 부족하다 보니 보증금 대부분을 떠 안는 것이다. 반면 다른 연령대의 경우 임대보증금 승계 비율이 40%대를 기록했다.
대출 더 쪼여 갭투자 차단?...'유혹 더 커진다"
올 1~7월 갭투자 비중은 집값 급등기 때보다 줄었지만 일부 지역은 여전하다. 용산구는 갭 투자 비중이 66.5%에 이를 정도다. 서초구(51.6%), 강남구(50.5%), 동작구(50.0%) 등은 갭 투자가 비중이 절반을 넘었다.
반면 갭 투자 비중이 가장 낮은 지역은 구로구로 28.4%로 조사됐다. 뒤를 이어 중랑구(28.7%), 노원구(28.7%) 등의 순으로 낮았다.
이런 가운데 정부가 대출 규제를 더욱 옥죄면서 갭투자가 늘어날 가능성이 높아지고 있다. 부족 자금을 전세금으로 충당하는 것이 쉽기 때문이다. KB부동산에 따르면 8월 서울 아파트 평균 전세가격은 6억1585만원이다. 지난 5월 6억원을 넘긴 후 오름세가 지속되고 있다.
실제로 과거 문재인 정부 때도 전세 상승기에 시행된 대출 규제가 갭투자를 부추키는 역효과를 나타냈다. 15억 초과 대출을 금지하자 강남권의 갭투자 비중이 급증한 것이 한 예다.
한 전문가는 “대출 규제가 강해질 수록 많은 부작용과 역효과를 만들어 냈다”며 “특히 대출 의존도가 높은 서민과 중산층은 갭투자에 더 관심을 가질 수 밖에 없다”고 지적했다.
ljb@fnnews.com 이종배 기자
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