전셋값 오르고 대출 막혀… 서울 입주율 하락세

자금조달 어려워지며 입주전망↓
"공급부족에 과도한 하락 없을것"

서울 아파트 입주에 먹구름이 드리우고 있다. 세입자 입장에서 전셋값이 높고, 대출규제에 따른 전세대출도 받기 어렵기 때문이다. 집주인 역시 주택담보대출금리 인상 및 총부채원리금상환비율(DSR) 규제로 자금조달이 어려워진 점이 영향을 미친 것으로 풀이된다.

10일 주택산업연구원이 건설사 등 주택사업자 대상 설문조사 결과 지난달 전국 입주율은 65.3%로, 7월 대비 3.5%p 하락했다. 지난달 수도권 입주율은 79.2%로 전월(80.3%)대비 1.1%p 하락했고 서울도 3.5%p(85.7%→82.2%) 낮아졌다.

비수도권인 기타지역 입주율도 68.9%에서 59.4%로 9.5%p 내려왔다. 입주율이란 해당 월에 입주를 마쳐야 할 아파트단지의 전체 가구에서 이미 입주했거나 잔금을 납부한 가구의 비중을 말한다.

주택사업자들은 서울 입주율이 하락 이유로 분양가와 전셋값은 높아졌지만 대출규제는 강화된 점을 꼽았다. 주택사업자들이 응답한 지난달 미입주 원인은 기존 주택 매각지연(38.9%→38.3%), 세입자 미확보(25.9%→17.0%)요인은 감소한 반면 잔금대출 미확보(20.4%→25.5), 분양권 매도지연(3.7%→10.6%) 요인은 증가했다. 이는 시중은행 대출금리 인상 및 심사강화 등으로 인해 아파트 입주 잔금 및 분양권 거래 자금조달이 어려워졌기 때문으로 보인다.

8월 입주율 하락에 따라 9월 입주전망도 어두워졌다. 9월 전국 아파트 입주전망지수는 88.3으로 0.3p 소폭 상승한 반면 수도권은 6.7p(99.5→92.8) 하락했다. 서울은 5.3p(108.1→102.8), 인천은 8.7p(93.3→84.6), 경기는 5.9p(97.0→91.1) 모두 떨어졌다. 지수는 기준선인 100을 넘으면 입주 상황이 전달에 비해 나아질 것으로 보는 사업자가 더 많다는 것을 의미하며, 100 아래면 그 반대를 뜻한다.

노희순 주택산업연구원 연구위원은 "가계부채 관리 방안에 따른 주택담보대출, 전세자금대출 등 시중은행 대출 금리 지속 인상, 9월부터 시행되는 2단계 스트레스 DSR 적용으로 인한 대출한도 감소와 일부 주택담보대출 산정만기 기간 단축(최대 50년→30년) 등이 입주전망에 부정적인 영향을 미친 것으로 보인다"고 설명했다.

다만 서울 입주율이 과도하게 떨어질 것이란 전망은 나오지 않았다.

전국 지자체에서 서울만 기준선인 100을 넘었기 때문이다. 또 서울은 올해 1~6월 평균인 93.3 보다 높은 수준이다.

노 위원은 "서울이 100을 넘어선 것은 자금조달 상황이 악화돼도 가격 상승에 대한 기대감이 여전히 존재한다는 뜻"이라며 "인허가 물량이 줄어든 상황에서 신축 공급이 부족한 반면 미국 기준금리 인하 기대감 등 전세 수요는를 자극하는 요인은 여전한 상황"이라고 말했다.

[e-mail] 최용준 기자