2021년만큼 오른 집값...“가계부채비율, OECD 4등보다 더 높아진다”

2024년 9월 한국은행 통화신용정책 보고서
서울 명목주택가격 2021년 고점 90% 회복
GDP 대비 가계부채비율 상승세, 기정사실화
공급은 부족한데 대출금리 하락에 거래량 늘어
“거시건전성규제, 금리 등 정책조합 적절해야”

지난 8일 남산에서 바라본 서초구 일대 아파트. 연합뉴스.

[파이낸셜뉴스]현재 경제협력개발기구(OECD) 회원국 중 4번째로 높은 국내총생산(GDP) 대비 가계부채비율이 더 높아질 수 있다는 분석이 나왔다. 최근 신축 아파트 공급이 부족한 가운데 금리 인하 기대에 대출금리가 낮아지면서 수도권을 중심으로 주택가격 상승세가 이어진 결과다. 향후 거시건전성 규제 효과가 불확실한 만큼 금리, 공급, 규제 등 적절한 정책조합을 통해 수도권 주택시장 과열을 해결해야 한다는 지적이다.

■“2021년으로 돌아간 주택가격...가계부채 비율 더 올라간다”

한국은행 제공.

한은은 12일 ‘9월 통화신용정책 보고서’를 통해 수도권 주택가격이 상승세를 지속하면서 소득, 사용가치 등과의 괴리가 확대됐다고 평가했다. 특히 서울의 명목 주택가격은 지난 집값 상승기인 2021년 고점의 90%를 회복했고 서초구 등 일부지역의 경우 전고점을 상회한 상태다.

이에 주택시장 위험지수도 ‘고평가’ 단계에서 재상승했다.

아울러 가계부채비율도 높은 수준을 이어갈 가능성이 높아졌다고 분석했다. GDP 대비 가계부채비율은 2022년 이후 완만히 낮아지고 있으나 지난 1·4분기 기준 92.1%로 OECD 31개국(평균 60.1%) 중 4번째로 높은 수준이다. 이에 더해 5월부터 가계대출 증가세가 지속되며 지난달 가계부채가 1130조원에 육박한 만큼 해당 비율은 더 높아질 전망이다.

한은은 이같은 상황이 2000년 이후 수도권 주택가격 상승기와 비교할 때 수급상황, 금융여건, 거시건전성규제 등의 측면에서 유사한 점이 많다고 분석했다. 과거 확장기는 대체로 주택건설 감소 등으로 공급부족 우려가 제기되는 가운데 대출금리가 낮아지고 거시건전성 규제도 완화적인 상황에서 시작됐는데, 현재도 서울 등의 신축 아파트 공급부족 및 비아파트 기피에 따른 수급불균형 우려, 금리인하 기대 등에 따른 대출금리 하락, 규제 완화 및 정책금융 확대 등이 영향을 줬다는 지적이다.

다만 과거 확장기에는 높은 전세가율 등으로 인해 갭투자가 많았을 것으로 추정되지만 최근에는 낮은 전세가율로 인해 전세 등을 활용한 갭투자 비중이 아직은 낮은 수준이라는 점에서 차이가 있다고 봤다. 현재 서울의 갭투자 비중은 올해 상반기 중 30% 내외로 2021년 중 평균 45%보다 낮다.

■“수도권 주택시장 과열 장기화 전망도...정책조합으로 대응해야”

한국은행 제공.

한은은 이같은 주택가격 상승이 금융·경기 변동성이 증폭시킬 수 있다고 평가했다. 이론적으로는 주택가격 상승은 이론적으로 건설투자 증가, 부의 효과 등을 통해 경기를 진작시키지만, 우리나라의 경우 주택가격과 건물 투자 간 연계성이 낮고 높은 가계부채비율 등으로 부의 효과도 제한적이라는 분석이다.

특히 높아진 가계부채 비율이 소비를 제약하는 구조적 요인으로 작용할 수 있다는 지적이다. 소비를 제약하는 원리금상환비율(DSR) 임계치는 47% 수준으로 추정되는데, 동 수준을 상회하는 가계 비중이 2013년 5.1%에서 2023년에는 12.2%로 크게 늘어난 것으로 분석됐기 때문이다.

향후 전망에 대해서는 불확실성이 크다는 입장이다.

정부의 공급 확대와 거시건전성정책 강화의 효과도 점차 나타나면서 주택가격이 내년 이후에 안정될 것으로 내다보는 견해와 거시건전성 규제의 효과가 불확실하고 수급불균형 우려도 상존하고 있어 수도권 주택시장 과열이 장기화될 수 있다는 전망이 병존하고 있어서다.

이에 한은은 주택공급 확대와 거시건전성규제 강화 조치의 효과를 점검하면서 필요시 추가 강화 조치를 고려해 나갈 필요가 있다고 강조했다.

한은은 “주택시장과 가계부채는 주택공급, 거시건전성규제, 금리 등 다양한 요인에 영향받는 만큼 최근의 확장세가 장기화되지 않도록 적절한 정책조합(policy mix)을 통한 대응이 필요하다”고 말했다.

[e-mail] 김동찬 기자