금리 하락으로 실수요자 대거 유입… "노도강도 본격 상승장" [美 '빅컷' 글로벌 긴축 마침표]

부동산 시장 영향
내년 상반기까지 가파른 상승세
서울 인접 수도권, 상승 폭 확대
미분양 쌓인 지방, 효과 제한적

서울 아파트값 6년 만에 최고 상승 지난 8월 서울 아파트값 상승 폭이 전달보다 커지면서 2018년 9월 이후 최고 상승률을 기록했다. 한국부동산원이 19일 발표한 '8월 전국 주택가격동향 조사'에 따르면 지난달 서울의 상승 폭은 0.83%로 7월(0.76%)에 비해 커졌다. 이날 오후 서울 남산에서 바라본 아파트 단지. 연합뉴스

미국 연방준비제도(Fed·연준)가 4년6개월 만에 금리를 0.5%p 인하하면서 국내 부동산 시장도 상승 기대감이 커지고 있다. 전문가들은 이번 '빅컷'이 매수심리를 자극할 것으로 내다봤고, 특히 그동안 미약했던 노도강(노원·도봉·강북구) 지역의 아파트 값까지 탄력을 받을 것으로 전망했다. 반면 지방 부동산 시장은 미분양 적체로 인해 회복세가 작용하지 못할 것으로 분석됐다.

■"금리인하 부동산 추가상승 견인"

19일 부동산 전문가들은 미 연준의 금리인하와 관련, 국내 부동산 시장의 매수세가 강해질 것이라는 데 의견이 일치했다. 한국도 금리인하에 동참할 것이라는 점에서 그동안 금리 부담으로 집을 사지 못했던 수요자들이 움직일 것이라는 이유에서다.

고준석 연세대 경영전문대학원 상남경영원 교수는 "최근 서울 주택가격 동향을 봤을 때 정부가 시행하는 스트레스DSR의 효과가 미진하고 8·8 공급대책도 중장기 위주의 정책이기에 당장 효과를 보기 어렵다"면서 "이 같은 상황에서 국내에서도 금리인하가 본격적으로 단행되면 내년 상반기까지는 상승세가 더욱 가팔라질 것"이라고 말했다.

전문가들이 주목하는 지역은 금리인하로 인해 서울에서는 그동안 상승세가 미진했던 동북권 외곽지역인 노도강이다. 올 들어(9월 둘째 주 기준) 노원구의 아파트 값 상승폭은 0.90%, 강북구는 0.89%에 불과했고 심지어 도봉구는 0.01% 떨어졌다. 같은 기간 서울은 전체적으로 3.39%, 다른 자치구 중에서도 성동구가 8.12%, 서초구가 6.49%, 송파구가 6.22% 상승했다.

고 교수는 "주담대 금리가 낮아짐에 따라 서울 주택시장에 실수요자들이 대거 유입될 것으로 보인다"면서 "특히 그동안 서울 내에서 상승세가 약했던 노도강 지역도 GTX-C노선 등 인프라 구축과 더불어 아파트 값 상승폭이 커질 것으로 보인다"고 분석했다.

서울로 출퇴근하는 실수요자들이 시장에 유입됨에 따라 수도권도 상승세가 가팔라질 것이라는 전망도 나온다. 전문가들은 그중에서도 하남, 광명, 과천 등 서울과 인접한 지역에 상승세가 더욱 확대될 것이라고 전망한다.

일부 전문가들은 집값 상승이 예상되는 만큼 정부의 확실한 메시지가 필요하다는 의견도 내놓았다.

김준환 서울디지털대 부동산학과 교수는 "시장 수요자들이 불안감에 휩싸이고 있는 만큼 현재 오락가락하는 정부 정책의 기조를 확실히 정하고 정책을 내놓아야 신뢰감이 생길 수 있다"고 지적했다.

■지방은 금리인하 영향 제한적

지방의 경우 여전히 미분양 물량이 적체돼 있기 때문에 금리인하의 효과가 제한적일 것으로 관측된다.

지난 7월 말 기준 전국 미분양 주택 7만1822가구 중 지방 미분양 물량이 전체의 80.5%(5만7833가구)를 차지한다. 전국 준공 후 미분양 주택은 지난달 말 1만6038가구 중 81.9%(1만3138가구)가 지방에 있다.

서진형 광운대 부동산 법무학과 교수는 "금리를 인하한다고 하더라도 지방은 미분양이 적체돼 효과를 보기 힘들 것"이라면서 "정부가 지방 준공 후 미분양 주택에 CR리츠를 도입한다고 했지만 현재 지방 부동산에서 수익률이 나오기 어려워 기업들 참여도 쉽지 않아 앞으로도 회복세가 나타나기는 쉽지 않다"고 봤다.

지방 아파트 값 회복을 위해서는 세제혜택이 동반돼야 한다는 분석이 나온다.

서 교수는 "지방의 준공후 미분양 중에서도 오래된 물건들에 대해서는 취득세와 양도세 감면을 통해서 분양을 활성화할 필요가 있다"면서 "다만 여소야대 상황에서 법 통과가 관건"이라고 밝혔다.

[e-mail] 성석우 기자