재건축 3년 빨라진다… 서울 노후단지 들썩

법 개정에 정비사업 탄력
내년부터 조합 먼저 설립 가능
안전진단 늦춰 사업기간 단축
관건은 자금조달능력·사업성
강남3구·마용성 등 수혜 전망

이르면 내년 상반기부터 안전진단을 통과하지 않은 상태에서도 재건축 착수가 가능해지면서 사업기간이 3년가량 줄어들게 됐다.

아직 본회의 통과가 남았지만 벌써부터 노후 단지들이 재건축에 뛰어들 것이라는 전망이 나온다. 특히 기존에 안전진단을 추진하던 단지들이 시기를 늦추려는 움직임까지 나타나고 있다.

9월 30일 '재건축 패스트트랙' 법안이 국회 국토교통위원회를 통과하자 정비업계에서는 전반적으로 기대감이 확산되는 모습이다. 이 법안은 안전진단 통과 시기를 '정비구역 지정·정비계획 수립' 전에서 '사업시행계획 인가' 전으로 늦추는 것이 골자다.

법안이 시행되면 통상 15년이 걸리던 재건축 시기가 3년가량 단축될 것으로 전망된다.

본회의 통과가 남았지만 시장에서는 벌써부터 기대감이 엿보인다.

서울의 정비사업 관계자는 "추진위원회나 조합을 설립한 뒤 안전진단, 정비구역지정을 병행하면 사업의 속도를 낼 수 있을 것으로 보인다"면서 "재건축에 나서는 단지들이 많아질 것"이라고 말했다.

이미 안전진단을 추진 중인 단지에서는 일부 혼란이 감지되고 있다. 패스트트랙 법안의 혜택을 받기 위해 시행 이후인 내년 상반기 이후로 안전진단을 미루자는 의견이 나와서다.

서울 노원구 주민 A씨는 "정부의 방안은 안전진단을 없애겠다는 것이 아닌데도 벌써 소유주들 중에서 안전진단을 위해 모금한 돈을 다시 돌려달라는 분들도 있다"면서 "지금 안전진단을 위해 모금하는 것 대신 조합을 먼저 설립하고 시공사 돈을 받아 나중에 진행하자는 의견까지 나오고 있다"고 전했다.

문제는 조합을 설립한 뒤 안전진단을 진행했는데 통과하지 못했을 경우 매몰비용이 발생할 수 있다는 점이다. 그동안 부담했던 운영비와 사업비를 고스란히 주민들이 부담해야 한다. 정부는 이 같은 경우를 방지하기 위해 지난해 대폭 낮춘 안전진단 평가항목의 '구조안전성' 비중을 추가로 완화할 계획이다. 즉 콘크리트 골조 같은 구조안전성 비중을 줄이는 대신 주차환경, 소음 등 주거환경 비중을 높일 것으로 전망된다.

안전진단이라는 변수가 줄어드는 만큼 개별 정비사업 사업성과 조합원의 자금조달 능력이 최대 관건으로 떠오를 전망이다.

사업성과 조합원들의 자금조달 능력이 좋은 단지들은 속도를 낼 가능성이 크지만 그렇지 않은 단지는 여전히 어렵기 때문이다.

서진형 광운대 부동산 법무학과 교수는 "재건축은 기본적으로 가격상승에 대한 기대감에 진행하게 되는데 강남3구(강남구·서초구·송파구)와 마용성(마포구·용산구·성동구)은 패스트트랙이 도움이 되겠지만 그 외 사업성과 주민들의 자금조달 능력이 좋지 않은 지역은 쉽지 않을 것"이라고 했다.

이어 "결국 사업성을 개선시키기 위해서는 재건축초과이익환수제를 폐지하고 분양가상한제도 현실적으로 개선시킬 필요가 있다"고 덧붙였다.

[e-mail] 성석우 기자