'생숙' 급한불 껐지만… PF 뇌관 수도권만 5조 [생활형 숙박시설 대대적 수술]

정부, 용도변경 완화 등 대책 발표
불법주거 레지던스 합법화 초점
건설사 보증규모 수조원대인데
금융대책은 빠져 PF 리스크 여전

수도권에서 공사 중인 '생활형 숙박시설(레지던스)'에 대해 시공사(건설사)들이 보증을 선 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 규모가 5조원가량으로 추산됐다. 정부가 11만여실의 생숙에 대해 오피스텔 용도변경 요건 완화와 이행강제금 부과 추가 유예 등의 지원방안을 내놓았지만 금융대책은 제외되면서 PF 폭탄이 언제든 터질 수 있다는 위기감은 여전하다.

16일 국토교통부가 김은혜 의원실에 제출한 '생숙 시공현장(각 지자체 조사)' 자료를 토대로 파이낸셜뉴스가 업계에 의뢰해 분석한 결과 수도권 레지던스 실당 시공사 평균 PF 보증금액은 2억3000만원가량으로 파악됐다. 공사비(실당 평균 3억2000만원)의 70%가량이다.

국토부 자료에 따르면 올 1월 기준으로 공사 중인 생숙은 수도권의 경우 서울 3408실(비중 4.6%), 경기 1만7321실(23.3%), 인천 4026실(5.4%) 등 총 2만4755실이다. 실당(2억3000만원) 금액을 고려하면 건설사들이 수도권에서만 5조6000억원가량의 PF 보증을 서고 있는 것으로 추산된다.

준공을 앞두거나 진행 중인 생활형 숙박시설 현장은 요즘 난리다. 줄 잇는 계약취소 집단소송에 최근에는 은행들이 레지던스를 '위험자산'으로 분류, 대출을 아예 중단하면서 분양대금 미납 사태가 봇물 터지듯 나오고 있다.

시행사 도산은 물론 부동산 PF 보증에 책임준공을 약속한 건설사도 잔금이 들어오지 않으면서 사면초가에 놓인 상태다.

A건설사 임원은 "일부 회사는 레지던스 PF 보증금액이 1조원을 넘는다"며 "대출 전면중단에 소송 등으로 대금이 안 들어오면서 수도권에서만 5조원가량의 PF 폭탄이 언제든 터질 수 있다는 것을 의미한다"고 말했다. 한국레지던스연합회 관계자는 "예전에는 그나마 분양가의 30~40%가량 잔금대출을 받을 수 있었는데 최근에는 위험자산으로 아예 넣어 대출을 전면 차단하는 은행이 늘고 있다"고 전했다.

PF 대출을 해준 한 금융기관은 레지던스 리스크가 커지자 시행사 사업비 집행에 쓰이는 '신탁계좌'를 일방적으로 동결한 사례마저 나왔다.

해당 시행사는 PF 상환을 하고 싶어도 못하고, 연체 이자는 이자대로 물어야 하는 상황이다.

정부가 이날 내놓은 지원방안은 오피스텔 용도변경 및 숙박업 신고요건 완화 등 예전보다 진일보한 대책으로 평가받고 있다.

하지만 용도변경 시 100% 동의 필요 등 현실화되려면 난관이 적지 않은 데다 현장에서 난리가 난 금융지원 대책은 아예 빠지면서 PF 문제는 해결이 쉽지 않다는 분석이 나온다.

[e-mail] 이종배 전민경 기자