200조 전세대출에… 금융당국, 집주인 신용 따진다

전세대출때 임대인 상환능력 평가
가계부채 억제·전셋값 안정 기대
임차인 전세대출 DSR 적용 검토

금융당국이 전세대출 시 집주인의 전세금 반환능력을 평가하는 방안을 검토한다. 집주인이 세입자에게 전세보증금을 돌려주지 못하는 전세 관련 사고를 예방하고 가계부채의 원인이 되는 과다한 전세보증금 요구를 억제하기 위해서다.

집주인에게는 원금상환 능력을, 세입자에게는 전세대출 이자에 대한 총부채원리금상환비율(DSR) 적용을 통해 이자비용 부담능력을 살피는 '이중 구조'로 전세대출 규제방안이 마련될 것으로 보인다.

20일 금융당국에 따르면 금융위원회는 전세대출 실행 시 임대인 상환능력과 관련한 은행권 신용평가를 도입하는 방안을 살펴보고 있다. 은행권이 자체 신용평가시스템(CSS)을 활용해 임대인의 전세자금 반환능력을 확인한 뒤 대출을 내주도록 한다는 취지다.

현재 전세대출 제도상 대출이자는 임차인이 월세처럼 부담하고, 대출원금은 임대인에게 간다. 이후 전세계약이 종료되면 임대인이 임차인에게 원금을 반환하고, 임차인이 받은 원금을 은행에 반환하는 식이다.

전세대출 제도는 최근 '전세사기'와 '역전세' 대란으로 임대인의 보증금 미반환 우려에 지속적으로 노출됐다. 금융당국 관계자는 "은행권의 자체 신용평가시스템을 활용해 전세계약 종료 시 임대인이 임차인에게 원금을 무사히 돌려줄 수 있을지 여부를 보는 것"이라며 "임대인의 신용에 문제가 있는 경우 임차인에게 경고하는 효과가 될 수도 있다"고 말했다.

임대인의 원금상환 능력에 따라 전세대출이 실행될 경우 가계부채 억제 및 전셋값 안정효과도 기대된다. 그간 보증기관이 전세대출 전액을 보증해주면서 더욱 쉽게 실행되는 구조가 굳어져 관련 자금이 시중에 과도하게 풀려왔다는 비판이 있었다. 이는 '전셋값 상승→갭투자 증가→집값 상승'의 악순환 고리로 작용하기도 했다.

금융당국 관계자는 "임대인이 상환능력에 비해 과도하게 전세금을 요구하는 것이 가계부채의 원인이 되기도 한다"며 "임대인의 전세자금 반환능력을 확인하고 전세대출을 실행하게 되면 임차인이 적정 수준의 전세금을 요구할 수 있고 전셋값 안정 효과도 있을 것"이라고 말했다.

이에 따라 금융당국이 발표할 전세대출 규제방안은 임대인의 전세대출 원금 상환능력, 임차인의 전세대출 이자 부담능력을 고려하는 '이중 구조'로 만들어질 가능성이 높다는 분석이다. 금융당국 관계자는 "전세대출 규제 관련 임차인은 이자비용을 부담할 능력이 있는지, 임대인은 원금을 돌려줄 수 있는지 여부를 보는 게 핵심이 될 것"이라고 전했다.

현재 금융당국은 유주택자인 임차인의 전세대출에 DSR을 적용하는 방안을 검토하는 것으로 알려졌다. 금융당국은 전세대출 보증비율 하향도 논의 중이다.

현재 90~100%인 보증비율을 80% 이하로 낮춰 은행들의 대출심사를 현실화한다면 과도한 전세대출을 막고 가계부채 관리에 도움이 될 수 있어서다.

금융당국과 KB금융지주 경영연구소에 따르면 2012년 23조원 규모에 불과했던 전세자금대출 잔액은 2016년 이후 가파르게 증가해 2019년 100조원을 돌파했고, 2021년 말에는 180조원까지 불어났다.

지금은 190조원대로 200조원에 육박하는 것으로 추정된다.

[e-mail] 서혜진 기자