이자도 못내는 임대수익... 빌딩·상가 거래 '반토막'[얼어붙은 상업용 부동산]

서울 매매건수·금액 3년간 급감
올 신규매수 0건인 곳도 수두룩

상업용 부동산(오피스·리테일·숙박) 시장이 '고금리 직격탄'을 맞으며 3년 만에 반토막 났다. 한때 6000건을 훌쩍 넘었던 상업용 부동산 매매건수가 3000건 밑으로 떨어졌고, 거래금액도 급격하게 줄어들었다. 특히 고금리가 이어지면서 올 들어서는 신규 매수가 한건도 없는 업체가 수두룩한 상황이다.

23일 파이낸셜뉴스가 직방에 서울 지역의 연도별 '상업용 부동산 매매 거래량·거래총액' 자료를 의뢰해 분석한 결과 지난 2021년 6322건이었던 거래량은 △2022년 4344건 △2023년 3022건 △2024년(10월 18일 기준) 2922건으로 해마다 감소했다. 아직 올해가 끝나지 않았지만 현재 분위기로는 거래량이 2021년 대비 절반 수준에 미치지 못할 것으로 전망됐다.

상업용 부동산 시장에서 금리 상승은 대표적인 걸림돌이다. 실제로 이 같은 거래 추이는 지난 2021년 8월부터 3년2개월 동안 상승과 동결을 이어온 국내 기준금리 상황과 궤를 같이한다. 특히 한 해 동안에만 기준금리가 6차례 올랐던 2022년에는 거래량이 전년 대비 3분의 2(약 68%)로 급감하기도 했다.

거래총액 역시 △2021년 18조7412억원 △2022년 11조5290억원 △2023년 8조5872억원으로 급격히 줄었다. 올해 거래총액은 10조5539억원으로 지난해보다 1조9667억원 늘었지만 3년 전과 비교하면 갈 길이 멀다.

상업용 부동산의 침체가 이어지면서 업계는 뒤숭숭한 분위기다. 한 부동산 투자업계 관계자는 "최근 2~3년은 거래가 너무 적어 시장 전체가 조용했다"며 "특히 올해는 신규 매수가 단 한건도 없었던 운용사가 많을 정도로 대부분 실적압박을 받고 있다"고 전했다. 또 다른 관계자는 "지난해 관련 업계에 대량 해고사태가 일어났었다"면서 "거래가 줄면서 기업들도 긴축경영을 하는 실정"이라고 했다.

전문가들도 기준금리 상승을 상업용 부동산 시장 침체의 주요 원인으로 지목한다. '비주거 부동산'인 상업용 부동산은 정부의 가계대출 규제 등 다른 외부요인의 영향을 동시에 받는 '주거 부동산'보다 기준금리에 민감하고 빠르게 반응한다는 설명이다. 실제로 최근 19년 가운데 거래총액 규모가 가장 컸던 2021년 기준금리는 0.50%였지만 이후 2023년 3.50%까지 금리가 오르는 동안 거래총액과 거래량은 계속 감소했다. 권대중 서강대 부동산학과 교수는 "금리상승과 그 여파로 인한 경기침체가 상업용 부동산의 거래량을 축소시켰다"고 말했다.

역마진(역레버리지)도 상업용 부동산 시장 침체를 불러왔다. 역마진은 금리비용이 부동산으로 발생하는 수익보다 높은 현상을 말한다.

고준석 연세대 상남경영원 교수는 "임대수익률이 금리보다 높아야 하는데 금리가 올라가면 부동산 수익이 줄어드니 거래가 줄어들 수밖에 없다"고 진단했다.

[e-mail] 전민경 기자