"2352억 벌었는줄 알았는데 2조178억원이었다고?"

서울주택도시공사, ‘세곡2지구 사업 결과 평가’…2011년 타당성 검토시 기대 이익 2352억 → 2조178억
장기전세 등 공공임대 1962호 자산 가치 증가…1조9071억 개발이익 평가에 추가 반영
김헌동 사장 “주택 공급 위해 개발제한구역(그린벨트) 해제하는 상황…해당 토지 고밀 개발 통해 효율적으로 활용하고 주택 용지는 모두 공공주택으로 공급해야”

서울주택도시공사 본사 전경. 연합뉴스

[파이낸셜뉴스] 서울주택도시공사(SH공사)는 세곡2지구에서 공공분양 1833호 및 장기전세 등 공공임대 1962호 공급, 택지 10만9079㎡(전체 면적의 14%) 민간 매각을 통해 2조178억원의 개발이익을 거뒀다고 25일 밝혔다.

투자비는 줄고 자산가치는 상승...개발이익 대폭 증가

세곡2지구 투자비는 건축비 등의 감소로 사업성 검토 당시와 비교해 386억원 줄었다. 또한 장기전세 990호와 국민임대 등 공공임대 1962호의 자산 가치 1조9071억원이 추가 반영되면서 개발이익은 사업 착수 당시 목표로 했던 2352억원에서 대폭 증가했다.

이 같은 결과는 2009년 당시 오세훈 서울시장 방침으로 공공개발사업의 공공임대주택 의무 비율을 25%에서 50%로 상향하면서 20년 장기전세와 국민임대 등 공공(임대)주택을 많이 공급했기 때문으로 분석된다.

SH공사는 세곡2지구 전체 개발 면적 77만500㎡ 중 52%에 해당하는 40만889㎡를 시민을 위한 공원녹지, 교육시설용지 등으로 조성해 지방자치단체에 무상으로 공급하기도 했다.

SH공사는 나아가 세곡2지구에 토지임대부 분양주택을 공급할 경우 사업성이 어떻게 변화하는지도 분석했다. 그 결과 기존 분양주택을 토지임대부 분양주택으로 전환 공급하거나 용적률을 상향해 토지임대부 분양주택 공급을 확대할 경우 개발이익이 대폭 늘어나는 것으로 확인됐다.

세곡2지구 분양주택 1833호를 토지임대부 분양주택으로 전환할 경우 현금 사업 수지는 마이너스(-)3926억원으로 악화됐다.

하지만 공사 소유 토지 자산 가치가 증가해 개발이익은 3조2783억원(시세 기준)으로 오히려 증가하는 것으로 나타났다.

특히 용적률을 300%로 높일 경우 토지임대부 분양주택을 6550호 공급할 수 있고 토지 자산 가치 증가 및 현금 사업 수지 개선으로 개발이익은 3조3447억원(시세 기준)으로 증가했다.

"공공주택 용적률 높이고 사업 시행 권한 상향해야"

SH공사는 이 같은 분석 결과를 바탕으로 정부가 주택 공급 확대를 위해 지난 8월 발표한 '서울(인근)지역 훼손된 개발제한구역 해제 지역 개발' 방안과 관련, 공공주택 공급 확대를 위한 제도 개선을 건의할 계획이다.

SH공사는 개발제한구역 해제 후 토지를 효율적으로 활용하기 위해서는 1기 신도시 노후계획도시 정비 기본계획안에 준하는 용적률 수준으로 개발해야 한다고 보고 있다. 공동주택 용지는 민간 건설사에 매각하지 않고 공공주택 사업자가 전량 공공주택으로 공급하도록 제도를 개선하는 것이 개발제한구역 해제를 통한 주택 공급이라는 본래 목적에 부합한다는 것이다.

현재 개발제한구역 해제 공동주택 건설 용지 평균 용적률은 250% 이하이다.

이를 1기 신도시 노후계획도시 정비사업에 준하는 350% 이하의 용적률로 높이고 공공 개발 택지내 공동주택 용지는 무주택 시민의 주거 안정을 위해 공공주택으로만 공급할 필요가 있다는 설명이다.

추가로 현재 30만㎡ 미만의 조성사업에 대해 시·도지사에게 위임된 공공주택사업 시행 권한을 100만㎡ 미만으로 상향해 지방 분권을 강화하는 것이 공공주택 확대에 도움이 될 것이라는 판단이다.

김헌동 SH공사 사장은 "시민의 알 권리를 충족하고 공사 경영의 투명성, 신뢰성을 확보하기 위해 공공 정보(시민이 주인인 공기업의 각종 자료와 정보 등 데이터)를 지속적으로 공개할 것"이라며 "양질의 주택 공급을 위해 개발제한구역까지 해제하는 상황을 고려할 때 해제 지역 토지는 효율적으로 활용해야 하며, 주택 용지는 모두 공공주택으로 공급하는 것이 개발제한구역 해제 목적에 부합한다"고 말했다.

세곡2지구 사업수지 분석 결과. 서울주택도시공사 제공

[e-mail] 김영권 기자