'미입주 공포' 아파트 이어 지식산업센터·오피스로 번졌다

대출규제 한파 맞은 상업용부동산
잔금대출 한도 90%→50% 줄고
미분양 물건 담보대출도 올스톱
서울 아파트 입주율 81%로 '뚝'
미입주 사유 1위는 '잔금 미확보'
업계 "자금난 해소 시급" 호소

#.최근 수도권에서 입주한 한 지식산업센터. 과거 분양가의 90%도 가능했던 잔금 대출 한도가 50%로 줄면서 비상이 걸렸다. 잔금 연체율이 매우 심각한 수준이다. 해당 시행사는 은행으로부터 수백억원대의 중도금 대위변제 요구를 받고 있다.

아파트는 물론 상대적으로 대출규제 영향을 받지 않았던 지식산업센터(지산)·오피스 등 상업용 부동산 시장도 미입주 대란 공포에 휩쌓이고 있다. 설상가상으로 비 주거의 경우 미분양 물건 담보 대출마저 올스톱 되면서 현장마다 '아우성'이다.

13일 건설·개발업계는 비 주거용 부동산 미분양 담보대출 허용 등 자금난 해소 방안이 필요하다고 호소한다. 상업용 부동산도 잔금 대출이 90%에서 50%로 줄고, 관련 대출상품 판매가 종료되는 등 대출 옥죄기가 예사롭지 않다는 게 현장의 설명이다. 비 주거 상품들은 잔여 물건을 담보로 대출(미분양 담보대출)을 받아 공사비 지급, 이자 변제 등에 활용해 왔다. 하지만 현재는 제1금융권은 물론 제2금융권도 비 주거 미분양 담보대출은 거의 취급하지 않고 있는 상황이다.

실제로 최근 서울에서 입주를 시작한 A오피스텔은 아직도 30% 가량이 악성 미분양인데 미분양 대출이 막히면서 해결 방안을 찾지 못하고 있다. 경기도의 B 섹션 오피스 현장도 다르지 않다.

업계 한 임원은 "중도금 대위변제를 못해 시행사가 어려움을 겪고, 그 채무를 책임준공을 약속한 건설사가 떠 안고 있다"며 "시공 50위부터 500위권 건설사들이 상업용 부동산 잔금 대란 한파에 가장 큰 피해자가 되고 있다"고 말했다.

현재 비 주거 미분양 담보대출은 건설공제조합 책임준공 보증상품 사업장만 가능하다. 다만 현장에 도움이 되지 않고 있다는 것이 업계의 설명이다. 또 기업구조조정리츠가 미분양을 매입하면 세제혜택 등을 부여키로 했지만 대상이 지방 아파트로 한정돼 있다.

또다른 업계 관계자는 "지산의 경우 잔금대출이 90%도 가능했지만 지금은 50% 정도"라며 "미분양 대출로 분양가의 20~30%만 받아도 숨통이 트일 것으로 보인다"고 현장 분위기를 전했다.

대출규제 집중 타킷이 되고 있는 아파트도 미입주 대란 우려가 고조되고 있다. 잔금 빌리는 것도 쉽지 않지만 대출금리가 상승하면서 납부 지연 사례가 늘고 있기 때문이다. 주택산업연구원에 따르면 서울 아파트 입주율은 9월 87.7%에서 10월 81.2%로 뚝 떨어졌다. 미입주 사유를 묻는 질문에는 '잔금대출 미확보(30.9%)'라는 답변이 가장 많았다.

한편 시장침체·대출규제 여파 등으로 인해 건설업 환경은 갈수록 악화되고 있다.

건설산업지식정보시스템에 따르면 올들어 11월 현재까지 부도처리(당좌거래 정지)된 건설사가 26개사에 이른다. 5년 만에 가장 많은 규모다.

특히 올들어 종합건설사 부도는 총 10개 업체에 이르고 있는 상황이다.

[e-mail] 이종배 연지안 기자