지자체 '묻지마 10%룰' 에 비명 울려퍼지는 상가시장 [부동산 아토즈]

일반·근린상업지역 주상복합
상가시설 의무비율 없는데도
서울시·경기 등 대다수 지자체
조례 통해 10% 이상 의무 적용
과잉공급에 미분양·공실 잇따라
도심 공급확대 정책과도 엇박자

현행 법은 중심상업지역에서 주상복합 신축시 공동주택은 연면적의 90% 미만으로 제한하고 있다. 상가(비주거)시설을 10% 이상 의무적으로 넣어야 하는 셈이다. 하지만 일반 및 근린상업지역에서는 지자체가 조례로 연면적 100% 모두 아파트를 짓도록 하는 것이 가능하다.

10일 주택·건설업계에 따르면 지자체들이 조례로 일반·근린상업지역에도 중심상업지역과 마찬가지로 비주거 시설을 10% 이상 넣도록 일률적으로 규제하면서 과도한 상가공급의 원인이 되고 있다는 지적이다.

상업지역은 중심·일반·근린 등으로 구분된다.

현재 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령에 따르면 중심상업지역 주상복합 신축시 공동주택은 연면적의 90% 미만으로 제한하고 있다. 상가 비율은 지자체들이 조례로 10% 보다 더 높게 잡을 수 있다.

반면 일반 및 근린상업지역은 다르다. 상위 법을 보면 지자체들이 조례로 상가시설 비율을 0%로 하는 것이 가능하다. 즉 중심상업지역과 달리 일반·근린상업지역은 지자체들이 조례로 연면적 100%를 공동주택으로 채울 수 있다는 의미다.

업계 한 관계자는 "중심상업지역은 법으로 상가비율을 10% 이상으로 규정한 반면 일반 및 근린은 제한이 없다"며 "지자체들이 지역 여건에 따라 조례로 탄력적으로 운영할 수 있다"고 말했다.

문제는 서울시·경기도 등 거의 모든 지자체가 조례를 통해 일반·근린상업지역에 대해서도 중심상업지역과 마찬가지로 상가시설을 10% 이상 넣도록 하고 있다는 점이다.

주상복합 사업을 추진중인 A사 관계자는 "상업용 수요가 전혀 없는 일반상업지역에서도 의무적으로 상가를 넣어야 한다"며 "결국 장기 미분양은 물론 대규모 공실을 감당해야 하는 상황이다"고 전했다.

상가시장은 '상갓집'이라는 말이 나올 정도로 최악의 상황이 지속되고 있다. 수요에 비해 너무 많은 물량이 공급된 것이 주된 이유다. 이같은 획일적인 상가 의무화 비율은 도심 주택공급에도 걸림돌도 작용하고 있다.

김형범 대한주택건설협회 정책관리본부장은 "주상복합의 경우 상가시설 10% 이상 배정으로 인해 사업 지연 및 중단도 잇따르고 있다"며 "도심 주택공급 확대라는 정부 정책에도 맞지 않는다"고 했다.

국토교통부는 도심 주택공급 확대를 위해 중심상업지역에서 도시형생활주택 건설시 단일 공동주택(주택 100%)을 허용하고 있다. 하지만 중심상업지역은 전체 상업지역 면적의 10%에 불과하다. 85%가 일반 및 근린상업지역이다.

또 도시형생활주택에 한해서만 주거 100%를 허용하고 있어 효과가 제한적이라는 설명이다.

업계는 이에 따라 일반 및 근린상업지역에서 주상복합 신축시 아파트 비율을 90~100%로 끌어올릴 필요가 있다는 설명이다.

또다른 업계 관계자는 "지자체들이 일률적으로 상업지역 전체에 대해 상가 의무비율을 10% 이상으로 규정하고 있다"며 "정부가 지자체들로 하여금 일반·근린지역의 상가비율을 탄력 조정하도록 유도할 필요가 있다"고 강조했다.

[e-mail] 이종배 기자