경매 낙찰가율 56%로 뚝…6억 상가가 6천만원에 팔리기도 [위기의 상업용 부동산]

경기 침체에 공급 과잉까지 겹쳐
"가지고 있어봐야 손해" 인식 확산
1분기 주인찾은 물건 10건중 2건
공실률 작년부터 10%대로 껑충
강원·경북·전남에 40% 넘은 곳도

#. 최근 경기 시흥시 배곧동의 한 근린상가가 법원경매에서 7차례 유찰 끝에 6250만원에 낙찰됐다. 감정가는 6억3700만원으로 낙찰가율이 9.8%에 불과하다. 6억원 가치의 상업용 부동산이 '10분의 1 토막' 수준으로 전락한 것이다.

23일 업계에 따르면 상업용 부동산 시장이 속절없이 무너지고 있다. 떨이 시장인 법원경매에서 물건이 폭증하는 가운데 평균 낙찰가율도 반 토막 수준으로 떨어졌다.

공실률도 40%가 넘는 상권이 속출하는 등 최악의 상황으로 치닫고 있다.

■낙찰가율 70%에서 이젠 '반 토막'

부동산 경·공매 데이터 전문기업 지지옥션에 따르면 올 1·4분기 법원경매로 나온 상업·업무용 1만4940건 가운데 주인을 찾은 물건은 10건 중 2건에 불과하다. 더 큰 문제는 평균 낙찰가율도 반 토막 수준으로 떨어진 것이다. 자료를 보면 올 1~3월 상업·업무용 부동산 낙찰가율은 56.73%를 기록했다. 지난해 4·4분기 57.60%보다 더 하락했다. 지난 2023년만 해도 평균 낙찰가율이 70.73%를 기록했으나 업황이 계속 악화되면서 이제는 반 토막도 붕괴될 위험에 처했다.

개별 물건별로 보면 서울에서도 낙찰가율이 30%대에 불과한 사례가 쏟아지고 있다. 서울 중구 충무로2가의 한 상가는 지난 3월 2631만원에 주인을 찾았다. 감정가는 9200만원으로 낙찰가율이 고작 28.6%에 불과하다. 강북구 수유동의 한 오피스텔 상가도 감정가의 32%인 2억3000만원에 팔렸다. 중구 신당동 청평화시장의 한 상가도 감정가는 2억8800만원이지만 낙찰가 35.7%인 1억200만원에 주인을 찾았다.

수도권으로 나가면 상황은 더 심각하다. 인천 미추홀구의 찜질방은 감정가의 4분의 1 가격에 낙찰됐다. 부천의 한 지식산업센터 상가는 낙찰가율이 17% 수준에 불과하는 등 최악의 상황이 곳곳에서 나타나고 있는 것이다. 이주현 지지옥션 전문위원은 "낙찰가율이 감정가의 10%에 불과한 사례도 적지 않다"며 "채권자들도 채무를 다 돌려 받지 못하는 상황이다"고 우려했다.

■상가 10곳 중 4곳 텅텅

갈수록 악화되는 상업·업무용 시장 불황은 공실률에서도 드러난다. 한국부동산원에 따르면 전국 집합건물 상가 공실률은 지난해 3·4분기 10.08%에서 4·4분기 10.09% 등 고공행진을 이어가고 있다. 파이낸셜뉴스가 지난해 4·4분기 기준으로 집합상가 공실률을 분석한 결과 강원 태백중앙시장 43.33%, 경북 경북김천혁신도시 42.13%, 전남 광주전남혁신도시 42.08% 등 3개 상권은 공실률이 40%를 넘었다. 상가 10곳 중 4곳 이상이 텅텅 빈 셈이다.

공실률 30% 이상은 서울 용산역(37.61%), 대구 대구혁신도시(35.3%) 등 11곳으로 집계됐다. 20% 이상도 서울 영등포역(23.9%)·청량리(27.59%), 충북 충북혁신도시(29.24%) 등 24곳에 달했다. 집합상가 상권(229곳) 가운데 38곳이 20% 이상 공실률을 보이고 있는 것이다.

오피스도 사정이 다르지 않다. 전국 공실률이 지난해 3·4분기 8.61%에서 4·4분기에는 8.94%로 상승했다. 서울도 이 기간에 5.26%에서 5.60%로 올랐다. 지난해 4·4분기 기준으로 오피스 공실률이 가장 높은 곳은 광주 금남로·충장로로 44.89%에 이른다. 서울 강남 도산대로와 도심 남대문도 21%의 높은 공실률을 보이는 등 오피스 시장도 불황에 허덕이고 있다.

최원철 한양대 교수는 "경기 침체와 공급 과잉, 온라인 쇼핑 급성장 등 여러 이유로 상업용 부동산들이 줄줄이 막대한 손실을 기록하고 있다"며 "상업용 부동산으로 돈을 버는 게 아니라 손해를 보는 시대가 되고 있다"고 말했다. 공급과잉은 최근 물량 축소로 다소 해소될 기미를 보이고 있지만 경기 악화와 환경 변화 등으로 공실은 쉽게 줄어들기 힘들다는 것이 업계의 분석이다.

[e-mail] 이종배 최가영 기자