전방위 규제완화로 거래 해빙 기대… "고금리에 한계" 시각도 [다주택자도 주담대 가능]

매수수요 회복으로 거래절벽 해소
유동성 확대로 역전세난 해소될듯
DSR 규제는 여전해 낙관론 경계

다주택자와 규제지역에 대한 주택담보대출 규제가 2일 본격 완화되면서 부동산시장 거래절벽도 해소될지 관심이 쏠리고 있다. 올 들어 수도권을 중심으로 부동산 거래가 다소 증가하면서 실수요자와 투자자를 중심으로 부동산시장의 움직임이 보다 더 확대될지 기대감이 커지고 있다. 다만 토지거래허가제나 총부채원리금상환비율(DSR) 한도 등 주택시장과 대출 관련 규제가 남아있고, 집값이나 금리변동 가능성도 변수가 될 수 있어 전반적 거래 활성화로 이어지기엔 한계가 있다는 전망이다. 그 대신 유동성이 개선되면서 전세시장이 다소 안정될 것으로 기대된다. 전문가들은 시장 분위기가 다소 누그러질 것으로 내다보면서도 이달 분양시장 등 실질적인 시장 움직임을 좀 더 지켜봐야 한다고 입을 모았다.

■투자수요 기대…본격 활성화는 한계

2일 서울 서초동의 한 공인중개사는 "올해 들어 (거래) 문의가 늘고 있다"며 "대출할 수 있는 대상이 늘고 한도도 확대되면서 실수요자 등 젊은층을 중심으로 문의가 나타나고 있다"고 분위기를 전했다.

내집마련을 계획 중이라는 한 직장인도 "이달부터 실수요자에 대한 대출규제가 완화되면서 주택마련에 대한 금융비용 계획을 다시 생각하고 있는 중"이라며 "금리요건과 주택가격 등을 고려해 매매 여부를 결정하려고 한다"고 말했다.

부동산 거래량도 올 들어 수도권을 중심으로 증가하는 추세다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울시내 아파트 거래량이 이날 기준 1400건을 넘었고, 2월도 3월 2일 기준 1213건이다. 이는 지난해 같은 기간 각각 1098건, 821건보다 증가한 것이다.

다주택자를 중심으로 투자수요가 살아날 수 있다는 기대다. 실제 이날부터 다주택자도 서울 강남3구(강남·서초·송파)와 용산 등 규제지역에서 주담대를 받을 수 있게 됐다. 규제지역에서는 집값의 30%, 비규제지역의 경우 60%까지 가능하다. 무주택자의 주택담보인정비율(LTV)도 규제지역에서 50%, 비규제지역에서도 70%까지 확대됐다. 서민·실수요자가 규제지역에서 주택을 구입할 때 대출한도를 6억원으로 제한하던 규제가 사라지고 임대·매매사업자의 주담대도 가능해졌다.

송승현 도시와경제 대표는 "규제지역은 높은 아파트 값 때문에 대출을 받으면 이자 부담도 커져 거래가 늘긴 쉽지 않다"며 "다주택자 중에서는 비규제지역에서 아파트 값이 급락한 중저가 지역을 중심으로 투자하려는 경우가 있을 수 있다"고 말했다.

다만 전반적인 거래 활성화로 이어질지에 대해서는 조심스러운 분위기다. 규제지역인 강남3구 공인중개사들은 다주택자 규제지역 주담대 LTV 30% 완화로 거래량이 크게 늘긴 어렵다고 봤다. 매수자 입장에서 금리가 더 오를 수 있다는 불안감이 있고, 전셋값이 급락해 갭투자(전세 낀 매매)를 위해선 현금을 많이 보유해야 하는 점도 거래 반전이 당장 이뤄지기 어려운 이유로 꼽았다. 규제지역 대부분 아파트가 15억원 넘는 초고가 아파트가 많은 만큼 대출이 늘어도 쉽게 거래가 이뤄지기 어려운 구조라는 것이다.

■전세 안정 효과…분양시장 반전될까

대출규제 이외의 제도적인 영향을 고려해야 한다는 지적도 나왔다. 일례로 규제지역에서 토지거래허가구역에 묶인 곳은 거래가 더 어렵다는 것이다. 송파구 잠실동 아시아선수촌 인근 공인중개사는 "규제지역 내에서도 토지거래허가구역이냐 아니냐에 따라 거래량이 다를 수 있다. 잠실은 실입주를 해야 하기 때문에 거래가 쉽지 않다"며 "반면 신천동인 잠실파크리오, 가락동인 헬리오시티는 상대적으로 거래가 있다. 일부 다주택자가 대출규제 완화를 이용해 허가구역 밖 물건에 관심을 가질 수 있다"고 말했다.

전문가들의 시각도 엇갈리는 가운데 향후 시장 분위기가 달라질지를 예의 주시하고 있다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "다주택자에 대한 대출규제가 완화됐지만 DSR 규제에 걸려서 다주택자들의 대출여력은 크지 않다.

현재 쌓여있는 매물도 다주택자 물량으로 아직은 매수보다는 매도우위가 이어질 것"이라며 "다만 1주택 갭투자자의 경우 본인이 거주하는 전세대출이 안됐던 것이 가능해지면서 유동성이 확대되는 부분이 있어 역전세난이 해소돼 전세시장이 안정되는 효과가 있을 것"이라고 내다봤다.

규제완화가 속속 시행되면서 분양 성수기의 시작점인 3월 분양시장이 숨통이 트일지도 관심이 쏠리고 있다.

1000가구 이상 규모의 대단지들이 분위기를 이끌되 최근 양극화된 청약시장 분위기를 감안하면 주변 시세 대비 적정한 분양가 책정 여부와 지역 내 교통 혹은 개발 호재 여부에 따라 단지별로 희비가 엇갈릴 것으로 예상된다.

[e-mail] 연지안 최용준 기자