이리츠코크렙, 연 7% 배당가이던스 유지[fn마켓워치]
4300억 차입금 선제적 리파이낸싱 추진
[파이낸셜뉴스] 한국은행의 추가 기준금리 인상으로 상장리츠의 금융비용 부담을 둘러싼 우려가 커진 가운데 코람코자산신탁이 운용하는 이리츠코크렙이 공모가 기준 연 7% 수준의 배당가이던스를 유지하기로 했다. 여기에 현재 연 2회인 배당을 연 4회 분기배당으로 전환하는 방안까지 검토하면서 배당 매력이 한층 부각되고 있다.
1일 투자은행(IB) 업계에 따르면 한국은행 금융통화위원회는 지난달 27일 기준금리를 연 2.75%에서 3.00%로 0.25%p 올렸다. 차입 의존도가 높은 리츠는 금리 방향성에 주가가 민감하게 반응하는 대표적인 자산이다. 기준금리 인상이 곧바로 조달금리 상승으로 이어지는 구조인 만큼 배당 재원이 줄어들 수 있다는 우려가 최근 상장리츠 전반의 투자심리를 눌렀다. 한국은행은 추가 인상의 시기와 속도를 물가와 경기, 금융안정 상황을 점검하며 결정한다는 방침이다.
이리츠코크렙은 유보 현금과 매년 임대료가 오르는 장기 책임임차 구조를 축으로 금리 상승 국면에 대응한다는 계획이다. 코람코자산신탁이 실시한 스트레스 테스트 결과 2027년 차환 대상인 4300억원의 대출금리가 현재 가중평균 4.95%보다 1%p 높은 5.95%까지 올라도 공모가 5000원 기준 연 7% 수준의 배당가이던스를 지킬 수 있는 것으로 나타났다. 금리 상승분에 따른 추가 이자비용을 기존 유보 현금과 임대료 인상분으로 흡수하는 방식이다.
최근 주가 조정으로 시가 기준 배당 매력은 더 커졌다. 이리츠코크렙의 연간 주당배당금(DPS) 목표는 350원이다. 공모가 기준으로는 연 7% 수준이지만 현재 주가를 단순 환산하면 예상 배당수익률은 두 자릿수까지 올라간다. 국고채 3년물 금리와 비교한 스프레드 관점에서도 국내 상장리츠 가운데 상위권이다. 다만 배당가이던스는 목표치여서 향후 금리와 차환 조건에 따라 실제 배당금은 달라질 수 있다.
배당 안정성의 근거는 예측 가능한 현금흐름이다. 이리츠코크렙은 뉴코아아울렛 평촌점과 일산점, 2001아울렛 분당점과 중계점, NC백화점 야탑점 등 수도권 도심형 리테일 자산 5곳을 보유하고 있다. 5개 자산 모두 이랜드리테일이 100% 책임임차하고 있으며 잔여임대차기간(WALE)은 약 8.4년이다. 임대료는 소비자물가지수(CPI)에 연동해 매년 1.5~2.5% 상승하도록 설계됐다. 부동산 관련 세금과 보험료, 유지관리비를 임차인이 모두 부담하는 트리플넷(Triple-Net) 구조여서 물가와 비용 상승이 리츠 현금흐름을 훼손할 여지도 제한적이다. 공실 위험과 임차인 교체 비용에 노출된 오피스 기반 리츠와 차별화되는 지점이다.
책임임차인의 체력도 개선되고 있다. 이랜드월드는 올해 상반기 연결기준 영업이익 2316억원을 기록해 전년 동기 대비 48.4% 증가했다. 최근 10년 내 최대 상반기 실적이다. 패션사업 성장에 유통사업 수익성 회복이 더해진 결과다. 특히 이랜드리테일의 상반기 영업이익은 243% 늘었다. 점포 경쟁력 강화와 비용 효율화 등 사업구조 개선 효과가 나타나며 1분기에 이어 2분기에도 순이익 흑자를 유지했고, 코로나19 이후 처음으로 상반기 누적 순이익 흑자를 달성했다. 임대료 지급 주체의 현금창출력이 회복되는 흐름은 리츠 입장에서 임대차 안정성을 직접적으로 뒷받침하는 요인이다.
주주환원 정책 변화도 준비 중이다. 현재 6월과 12월 연 2회인 배당을 3월과 6월, 9월, 12월 연 4회로 확대하는 방안이 대표적이다. 연간 배당가이던스는 그대로 두고 지급 주기만 단축해 투자자에게 정기적인 현금흐름을 제공하겠다는 취지다. 국내 상장리츠 시장에서는 분기배당과 격월배당 도입이 기관과 개인 수요를 동시에 끌어들이는 유효한 카드로 자리 잡았다. 시행 여부는 확정되지 않았으며 검토 결과에 따라 이사회와 주주총회 등 절차를 거쳐 결정된다.
재무 측면에서는 내년 4~5월 만기가 도래하는 4300억원 규모 차입금의 선제적 리파이낸싱을 추진한다. 금리 방향성이 불확실한 국면에서 만기 분산과 조달구조 다변화를 통해 이자비용 변동성을 낮추는 것이 관건이다. 기관투자자를 대상으로 한 기업설명회(IR) 확대도 병행한다.
김철규 코람코자산신탁 리츠투자부문장은 "기준금리가 추가 인상됐지만 이리츠코크렙은 장기 책임임차와 매년 상승하는 임대료, 유보 현금을 통해 금리 변동에 대응할 수 있는 현금흐름 구조를 갖추고 있다"며 "책임임차인의 수익성과 그룹 현금창출력도 개선되고 있어 임대차 안정성을 받쳐주고 있다"고 말했다.
김 부문장은 "상장리츠 전반의 투자심리 위축으로 주가는 조정을 받고 있지만 임대차와 현금흐름 구조에는 큰 변화가 없다"며 "공모가 기준 연 7% 배당가이던스를 유지하면서 분기배당 전환을 포함한 주주환원 방안을 검토하고 선제적 리파이낸싱과 적극적인 투자자 소통으로 주주가치를 높이는 데 집중할 것"이라고 강조했다.
[email protected] 강구귀 기자
