전세사기 보증금 3분의 1 보장… 제주 149건 실제 지원은 별도 산정

국토부, 11월 13일 최소보장제 시행
회수액 3분의 1 미달분만 차액 지원
신탁사기 등 경·공매 전 선지급 가능
LH가 신청·지급·사후정산 맡아

【파이낸셜뉴스 제주=정용복 기자】 전세사기 피해자가 경매나 공매를 거치고도 임차보증금의 3분의 1을 회복하지 못하면 국가가 부족분을 지원하는 제도가 다음 달 시행된다. 제주에서 전세사기 피해자로 인정된 사례는 누적 149건이지만 이미 돌려받은 보증금과 피해 유형이 제각각이어서 149건 전체가 같은 금액을 지원받는 구조는 아니다.

7일 국토교통부와 제주특별자치도에 따르면 전세사기 피해자의 보증금 회복액을 최소 3분의 1까지 보장하는 '최소보장제'와 신탁사기 등 일부 피해자를 위한 '선지급-후정산' 제도가 오는 11월 13일부터 시행된다.

관련 내용을 담은 '전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법' 시행령 개정안은 6일 국무회의에서 의결됐다. 지난 5월 12일 공포된 개정 특별법 가운데 최소보장금과 선지급 제도 시행에 필요한 금액 산정과 신청·지급·정산 기준을 구체화했다.

새 제도의 핵심은 피해자로 인정되면 보증금의 3분의 1을 일률적으로 현금 지급하는 방식이 아니라는 데 있다. 경·공매가 끝난 뒤 피해자가 실제로 회수한 돈이 임차보증금의 3분의 1보다 적을 경우 부족한 금액만 '최소지원금'으로 지급한다.

최소지원금을 계산하는 기준이 되는 최소보장금은 임차보증금의 3분의 1이다. 여기에서 대항력이나 우선변제권을 통해 받은 돈, 임차보증금반환채권으로 변제받은 금액, 피해주택을 공공이 매입하면서 생긴 경매차익과 임대료 지원액 등을 뺀 금액이 실제 지원액이 된다.

보증금이 1억5000만원인 피해자의 최소보장금은 5000만원이다. 경매 배당금으로 2000만원, 경매차익으로 1000만원을 회수했다면 기존 회복액은 3000만원이다. 정부가 나머지 2000만원을 최소지원금으로 지급해 전체 회복액을 5000만원까지 맞추는 구조다.

이미 여러 경로를 통해 보증금 3분의 1 이상을 회수했다면 추가 최소지원금이 발생하지 않을 수 있다. '보증금 3분의 1 보장'이 곧 모든 피해자에게 보증금의 3분의 1을 새로 지급한다는 뜻은 아니다.

신탁사기처럼 임대 권한이 없는 사람과 계약해 정상적인 임차권 행사가 어려운 피해자를 위한 선지급-후정산 제도도 시행된다.

이 경우 경·공매나 피해주택 처분이 모두 끝날 때까지 기다리지 않고 일정 금액을 먼저 지급한다. 이후 경매나 채권 회수를 통해 추가로 돌려받은 금액이 생기면 이를 반영해 다시 정산한다.

국토부가 제시한 보증금 1억5000만원 사례에서 피해자가 임대료 지원금 1000만원만 받은 상태라면 최소보장금 5000만원에서 기존 지원액을 뺀 4000만원을 먼저 받을 수 있다. 이후 추가 회수액이 발생하면 선지급금과 맞춰 정산한다.

한국토지주택공사(LH)가 최소지원금과 선지급금의 신청 접수부터 지급, 사후정산까지 담당한다. 피해주택의 LH 매입을 요청한 피해자는 경매차익 산정이 끝난 뒤 최소지원금을 신청할 수 있다. 매입을 요청하지 않은 피해자는 해당 주택의 처분 절차가 끝난 이후 신청하는 방식이다. 선지급금은 LH의 피해주택 매입이나 해당 주택 처분이 완료되기 전에 신청할 수 있다.

제주에서는 전세사기피해지원위원회 심의를 거쳐 피해자로 인정된 사례가 누적 149건이다. 30대가 50명, 40대가 38명으로 30~40대가 전체의 59.0%를 차지한다.

피해주택은 오피스텔이 60건으로 가장 많다. 단독·다가구주택 37건, 연립주택 15건, 다세대주택 14건, 아파트 10건 등이 뒤를 잇는다.

하지만 제주 피해 인정 149건을 새 제도의 예상 수혜자로 그대로 계산할 수는 없다. 최소지원금은 경·공매 등을 거친 실제 회수액이 보증금의 3분의 1에 못 미치는지를 다시 따져야 한다. 선지급도 신탁사기 등 법에서 정한 요건을 갖춘 피해자가 대상이다.

전국적으로 특별법 시행 이후 8월 말까지 전세사기 피해자로 인정된 사례는 4만936건이다. 피해자의 97.6%는 임차보증금 3억원 이하였고 40세 미만이 76.0%를 차지했다.

제주의 높은 전세보증금 미반환 사고율과 특별법상 전세사기 피해 인정도 구분해서 봐야 한다. 지난 7월 제주지역 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금반환보증 사고율은 4.6%로 전국 평균 0.9%의 5.1배를 기록해 17개 시·도 가운데 가장 높았다. 올해 1~7월 제주지역 누적 보증사고는 131건, 252억9400만원이다.

전세보증 사고율 4.6%가 제주 세입자의 4.6%가 보증금을 받지 못했다는 의미는 아니다. 해당 월 보증기간이 끝나는 HUG 보증상품 금액 가운데 임대인이 돌려주지 못해 사고로 잡힌 금액의 비율이다.

반면 특별법상 전세사기 피해자는 임대인의 기망과 다수 피해 발생 가능성 등 법률에서 정한 요건을 전세사기피해지원위원회가 심의해 결정한다. 보증금 미반환과 전세사기 피해 인정은 서로 다른 통계다.

따라서 제주에서 최소보장제가 실제로 어느 정도의 피해회복 효과를 낼지는 누적 149건 가운데 경·공매나 처분 절차가 끝난 사례나 보증금 회수율이 3분의 1에 미달한 경우, 신탁사기 등 선지급 대상 사례를 따로 확인해야 가늠할 수 있다.

제주 피해자별 임차보증금과 기존 회수액, LH 피해주택 매입 여부까지 결합하면 제도 시행 이후 제주에서 추가로 회복되는 보증금 규모도 구체화될 전망이다.

[email protected] 정용복 기자