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9일 BDO성현회계법인에 따르면 올해부터는 거래가 거의 없어 시가를 파악하기 어려운 거주용 부동산(주택)도 국세청 ‘부동산 감정평가 사업’ 대상에 포함된다. 국세청 감정평가를 통해 추가 과세가 진행될 수 있어 주택 상속·증여세 신고 때 한층 더 주의해야 한다.
상속·증여 재산 가격은 △상속개시일 전후 6개월 △증여일 전 6개월, 후 3개월 평가기간 내 있는 시가(해당물건 또는 유사물건 매매가·감정가 등)로 간주하는 게 원칙이다. 매매가액 또는 감정가액(동순위), 유사매매사례가액, 기준시가 순으로 적용된다.
예외적으로 시가를 산정하기 곤란할 땐 기준시가 같은 보충적 평가 방법의 지표를 적용하게 된다. 성현회계법인 관계자는 “일반 아파트 같이 단지 내 유사건물 매매가액을 시가로 봐 신고할 수 있는 경우가 대부분이지만 꼬마빌딩, 단독주택 혹은 초고가아파트 등 유사한 물건이나 거래가 없을 땐 시가보다 낮은 기준시가로 신고를 하는 사례들이 있다”고 설명했다.
국세청은 이 같은 경우에 대응하기 위해 2020년부터 과세관청이 감정기관에 감정평가를 의뢰해 과세하는 ‘꼬마빌딩 감정평가 사업’을 시행해왔다. 하지만 그 대상이 꼬마빌딩이나 나대지 같은 비거주용 부동산에 한정돼 있어 모든 유형을 포괄하지 못 했다. 이 당시 단독주택 등은 기준시가를 시가로 봐 증여가액 등을 신고하는 사례가 많았는데, 그럼에도 국세청이 매매사례 가액 등이 없는 한 감정평가를 통해 추가 과세를 하기 어려웠다.
이에 올해부터 감정평가 사업 범위를 확대한 것이다. 거주용 부동산을 포함한 모든 매물의 신고가액과 추정시가 차이가 5억원 이상이면 해당된다. 이전에는 그 차이가 10억원 이상인 경우에만 적용했다. 성현회계법인 관계자는 “요건 중 신고가액과 추정시가 차액 비율은 10% 이상으로 이전과 동일하다”고 짚었다.
이 같은 원칙을 A씨 사례에 적용해볼 수 있다. 아버지 단독주택 추정시가가 29억원이나 기준시가가 20억원으로 신고한다면 역시 감정평가 사업 대상에 해당한다. 두 가격 지표 간 차이가 기준점(5억원)을 넘어서고 차액 비율(29억원 중 9억원·약 31%)도 10%를 초과하므로 과세관청이 감정평가를 의뢰할 수 있는 대상이 된다.
이런 절차를 거쳐 감정가액(29억원)이 시가로 인정된다면 감정가액과 신고가액 차이(9억원)에 대해 과세표준이 ‘10억원 초과, 30억원 이하’일 때 적용되는 증여세율(40%)를 적용받아 3억6000만원 정도를 증여세로 추가 납부하게 된다.
이 같은 변경 규칙은 상속세의 경우 신고기한부터 9개월, 증여세는 같은 때로부터 6개월인 법적 결정기한이 2025년 1월 1일 이후 도래하는 부동산 상속·증여분부터 적용된다. 결국 올해 전 상속이나 증여를 했더라도 법정 결정기한이 올해 시작부터라면 대상자인 셈이다.
성현회계법인 관계자는 “요건에 해당한다고 해서 모든 부동산이 감정평가 의뢰 대상이 들어가는 것은 아니나, 상속·증여 시 납세자들은 이를 유념하고 의사결정을 할 필요가 있다”고 조언했다.
이 관계자는 이어 “부동산이 감정가액으로 평가되면 당장 세금 부담은 커질 수 있다”며 “다만 향후 해당 부동산을 양도할 때 취득가액이 높아지기 때문에 양도차익, 그에 따른 양도소득세가 줄어들고 감정평가 수수료 비용이 최대 500만원까지 공제 가능하다는 이점도 있다”고 말했다.
BDO성현회계법인 전문가와의 상담 내용을 바탕으로 한 [세무 재테크 Q&A] 기사는 매월 둘째 주 연재됩니다.
taeil0808@fnnews.com 김태일 기자
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